Wat is de Dubai Golden Visa?
De UAE Golden Visa is een langetermijnverblijfsvergunning die in 2019 werd geintroduceerd door de overheid van de Verenigde Arabische Emiraten en sindsdien meerdere malen is uitgebreid. Houders krijgen een verlengbare verblijfsvergunning van 10 jaar zonder dat een werkgeversponsor, nationale sponsor of minimumaantal verblijfsdagen vereist is. Voor vastgoedinvesteerders is het een van de toegankelijkste residency-by-investment programma's ter wereld, en voor Nederlandse kopers die een basis in het Midden-Oosten overwegen, biedt het concrete persoonlijke en financiele voordelen.
Anders dan standaard UAE-verblijfsvisa, die elke twee tot drie jaar verlengd moeten worden en gekoppeld zijn aan werkgeverschap, geeft de Golden Visa houders volledige autonomie om te wonen, werken en studeren in de VAE. Houders kunnen 100% eigenaar zijn van bedrijven op het vasteland van de VAE, gezinsleden sponsoren en het visum behouden tijdens langdurig verblijf buiten het land.
Investeringsvereisten voor vastgoed (per Q1 2026)
Om via vastgoedinvestering in aanmerking te komen voor een Golden Visa, gelden de volgende criteria:
- Minimale vastgoedwaarde: AED 2.000.000 (circa EUR 500.000 bij de huidige wisselkoers) (per Q1 2026)
- Type vastgoed: Residentieel vastgoed (appartementen, villa's, townhouses) in aangewezen freehold zones
- Eigendomsregistratie: Het vastgoed moet geregistreerd staan bij het Dubai Land Department (DLD) met een geldig eigendomsbewijs (title deed) of Oqood (off-plan voorregistratie) op naam van de investeerder
- Meerdere woningen: Investeerders mogen meerdere woningen combineren om de drempel van AED 2.000.000 te bereiken, mits alle op dezelfde naam staan
- Off-plan aankopen: Woningen gekocht off-plan van DLD-goedgekeurde ontwikkelaars komen in aanmerking, mits de totale aankoopprijs in het koopcontract (SPA) de minimumwaarde bereikt
Regelwijziging februari 2026: hypotheekbeperking opgeheven
Op 20 februari 2026 publiceerde de UAE-overheid een beleidscirculaire die de Golden Visa-regels voor vastgoedinvesteerders ingrijpend wijzigde. Voorheen moest een aanvrager met een gehypothekeerde woning minimaal AED 2.000.000 aan eigen vermogen (de afbetaalde portie) in het vastgoed hebben. Dit sloot veel kopers uit die recent met hypotheekfinanciering hadden aangekocht.
Onder de nieuwe regels (per Q1 2026) telt alleen de totale vastgoedwaarde zoals geregistreerd bij het DLD. Het aflossingsschema, de uitstaande hypotheekschuld en het afbetaalde eigen vermogen zijn niet langer relevant voor Golden Visa-aanspraak. Off-plan, gehypothekeerde en gecombineerde eigendomsbewijzen tellen allemaal mee, zolang de totale waarde de drempel bereikt.
In de praktijk betekent dit dat een koper die een appartement van AED 2.500.000 in Dubai Marina koopt met een hypotheek van 65% LTV (AED 1.625.000 lening, AED 875.000 eigen inleg) direct na registratie in aanmerking komt voor de Golden Visa. Voorheen moest deze koper wachten tot het afbetaalde deel AED 2.000.000 bereikte.
Aanvraagproces stap voor stap
Stap 1: koop kwalificerend vastgoed
Koop een of meer residientiele woningen in een freehold zone met een totale waarde van minimaal AED 2.000.000. De meest gekozen freehold zones door Nederlandse kopers zijn Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Jumeirah Village Circle (JVC), Dubai Hills Estate en Business Bay. Elke zone heeft een ander prijsniveau, huurrendementprofiel en type huurder. Een gedetailleerde vergelijking per gebied vindt u in de Zaminor Dubai marktgids.
Stap 2: eigendomsregistratie bij DLD
Na de aankoop geeft het DLD een eigendomsbewijs (title deed) af voor opgeleverde woningen, of een Oqood-voorregistratie voor off-plan woningen. Dit document is het primaire bewijs van eigendom voor de visumaanvraag. De DLD-registratiekosten bedragen 4% van de aankoopprijs plus AED 580 administratiekosten (per Q1 2026). Voor off-plan woningen geldt dezelfde 4% plus AED 40 administratiekosten.
Stap 3: Golden Visa-aanvraag indienen
De aanvraag wordt ingediend via het ICP (Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs and Port Security) smart services portaal of via een goedgekeurd typing center in Dubai. Benodigde documenten:
- Geldig paspoort (minimaal 6 maanden geldigheid resterend)
- Eigendomsbewijs(zen) van DLD of Oqood-registratiecertificaat
- Taxatiebrief (indien aangekocht binnen de afgelopen 6 maanden)
- Pasfoto's (witte achtergrond, ICAO-standaard)
- Zorgverzekering geldig in de VAE (minimale dekking conform DHA-vereisten)
- Emirates ID-aanvraag (gelijktijdig ingediend met de visumaanvraag)
- Medische keuringsresultaten (uitgevoerd bij een DHA-geautoriseerde faciliteit in Dubai)
Stap 4: biometrie en Emirates ID
De aanvrager bezoekt een geautoriseerd servicecentrum in de VAE voor biometrische gegevensverzameling en uitgifte van het Emirates ID. Dit wordt doorgaans afgehandeld tijdens dezelfde afspraak als de visumaanvraag. Verwerking op afstand is niet mogelijk voor de biometrische stap; minimaal een reis naar Dubai is vereist.
Stap 5: visumuitgifte
De verwerkingstijd bedraagt doorgaans 2 tot 4 weken na indiening. Na goedkeuring wordt de Golden Visa in het paspoort gestempeld of als elektronisch visum gekoppeld aan het Emirates ID. Het visum is 10 jaar geldig vanaf de datum van uitgifte en kan worden verlengd zolang het kwalificerende vastgoedbezit in stand blijft.
Kostenoverzicht (per Q1 2026)
| Onderdeel | Kosten (AED) | EUR-equivalent |
|---|---|---|
| Golden Visa-aanvraag | 2.800 - 3.800 | 700 - 950 |
| Emirates ID (10 jaar) | 1.080 | 270 |
| Medische keuring | 500 - 700 | 125 - 175 |
| Zorgverzekering (jaarlijks, basis) | 2.000 - 8.000 | 500 - 2.000 |
| Typing center / servicekosten | 300 - 500 | 75 - 125 |
| Totaal per aanvrager (excl. vastgoed) | 6.680 - 14.080 | 1.670 - 3.520 |
Deze kosten gelden per aanvrager. Gezinsleden die onder het visum van de hoofdaanvrager worden gesponsord, betalen vergelijkbare bedragen individueel. Voor een gezin van vier personen komt het totaal aan visumgerelateerde kosten op circa AED 27.000 - 56.000 (EUR 6.750 - 14.000), exclusief de vastgoedaankoopkosten.
Voordelen van de Golden Visa voor Nederlanders
De Golden Visa biedt een specifieke reeks voordelen die met name relevant zijn voor Nederlandse staatsburgers:
- 10 jaar verlengbaar verblijf: Geen verplichte vernieuwing elke 2-3 jaar zoals bij standaardvisa. Het visum wordt automatisch verlengd zolang het vastgoedbezit intact blijft.
- Geen minimaal verblijf vereist: U kunt het visum behouden zonder een minimumaantal dagen per jaar in de VAE door te brengen. Dit maakt het geschikt voor Nederlanders die hun hoofdverblijf in Nederland houden.
- Gezinssponsoring: De hoofdaanvrager kan echtgeno(o)t(e), kinderen en huishoudelijk personeel sponsoren onder het Golden Visa.
- Geen inkomstenbelasting in de VAE: De VAE heffen geen persoonlijke inkomstenbelasting. Huurinkomsten uit VAE-vastgoed zijn in de VAE onbelast. Let op: als Nederlands belastingplichtige geeft u deze inkomsten wel op bij de Belastingdienst, maar het belastingverdrag NL-VAE biedt onder bepaalde voorwaarden voorkoming van dubbele belasting.
- Bankrekening en financiele diensten: Golden Visa-houders hebben toegang tot het volledige scala aan bankproducten in de VAE, inclusief hypotheken, creditcards en beleggingsrekeningen.
Aandachtspunten en risico's
De Golden Visa is geen permanente verblijfsvergunning en geen staatsburgerschap. Bij verkoop van het kwalificerende vastgoed vervalt de basis voor het visum. Het visum wordt niet automatisch ingetrokken, maar bij de volgende verlengingsaanvraag (na 10 jaar) moet opnieuw aan de investeringsvereisten worden voldaan.
De 0% inkomstenbelasting in de VAE geldt alleen voor personen die fiscaal inwoner zijn van de VAE. Nederlandse kopers die hun fiscale woonplaats in Nederland behouden, betalen gewoon Nederlandse belasting op hun wereldinkomen. Het bezitten van een Golden Visa maakt u niet automatisch fiscaal inwoner van de VAE. Fiscale migratie naar de VAE vereist het daadwerkelijk verbreken van de fiscale woonplaats in Nederland, wat aan strenge criteria gebonden is. Raadpleeg een internationaal fiscalist voordat u aannames doet over belastingvoordelen.
Vergelijk de Golden Visa met alternatieven via de Zaminor vergelijkingstool. Voor een compleet overzicht van de aankoopkosten in Dubai, inclusief DLD-registratie, servicekosten en hypotheekopties, zie de Zaminor kostencalculator.
Zie ook: Dubai Land Department.
Veelgestelde vragen
Kan ik de Golden Visa aanvragen als mijn woning nog niet is opgeleverd?
Ja. Off-plan woningen komen in aanmerking mits ze gekocht zijn van een DLD-goedgekeurde ontwikkelaar en de Oqood-registratie is voltooid. De totale aankoopprijs in het koopcontract (SPA) moet minimaal AED 2.000.000 bedragen (per Q1 2026).
Moet ik fysiek in Dubai zijn om de Golden Visa aan te vragen?
Ja, minimaal een bezoek is vereist voor de biometrische registratie en medische keuring. De rest van het proces kan deels online worden afgehandeld via het ICP-portaal.
Kan ik meerdere woningen combineren om de drempel te bereiken?
Ja. Meerdere residientiele woningen mogen worden gecombineerd, mits alle op dezelfde naam geregistreerd staan bij het DLD en de totale waarde minimaal AED 2.000.000 bedraagt (per Q1 2026).
Wat gebeurt er als ik mijn woning verkoop na het verkrijgen van de Golden Visa?
Het visum wordt niet onmiddellijk ingetrokken. U behoudt de Golden Visa tot de vervaldatum. Bij verlenging na 10 jaar moet u opnieuw aantonen dat u aan de investeringsvereisten voldoet. Als u vervangende kwalificerende investeringen heeft gedaan, kan het visum worden verlengd.
Heeft de Golden Visa invloed op mijn Nederlandse belastingplicht?
Niet automatisch. Het bezitten van een Golden Visa wijzigt uw Nederlandse fiscale status niet. U blijft volledig belastingplichtig in Nederland zolang uw fiscale woonplaats daar gevestigd is. Alleen bij daadwerkelijke emigratie naar de VAE, met verbreking van de fiscale woonplaats in Nederland, verandert de belastingsituatie. Dit is een complex juridisch proces dat professioneel advies vereist.
Disclaimer: Dit artikel is uitsluitend bedoeld ter informatie en vormt geen financieel, juridisch of fiscaal advies. Genoemde tarieven en regelgeving zijn actueel per Q1 2026. Raadpleeg altijd een gekwalificeerd adviseur voordat u beslissingen neemt over de aankoop van vastgoed.