Hypotheek in Spanje als niet-ingezetene (2026)

LTV-ratio's voor niet-ingezeten kopers

Spaanse banken bieden niet-ingezeten kopers een maximale loan-to-value (LTV) van 60-70%, tegenover 80% voor ingezetenen. Dit betekent dat u een minimale eigen inbreng van 30-40% van de koopsom nodig heeft, plus ongeveer 10-13% voor verwervingskosten (belastingen, notaris, juridische kosten). Voor een woning van EUR 300.000 moet u rekening houden met minimaal EUR 120.000-150.000 aan eigen vermogen.

Sommige banken bieden een iets hogere LTV voor woningen op toplocaties (eerstelijns strand aan de Costa del Sol, grote steden) of voor klanten met een substantieel inkomen en vermogen. 70% is echter het praktische maximum voor de meeste aanvragen van niet-ingezetenen.

Rentetarieven (per Q2 2026)

Spaanse hypotheekrentes zijn doorgaans variabel, gekoppeld aan de 12-maands Euribor plus een bankspecifieke opslag. Per Q2 2026:

Rentetype	Bandbreedte	Gebruikelijke structuur
Variabele rente	3,5-4,5%	Euribor 12M + 1,5-2,5% opslag
Vaste rente	3,0-4,0%	Vast voor de volledige looptijd (15-25 jaar)
Gemengde rente	2,5-3,5% initieel	Vast 2-5 jaar, daarna variabel

Hypotheken met vaste rente zijn sinds 2020 populairder geworden en vertegenwoordigen nu meer dan 70% van de nieuwe hypotheken in Spanje. Voor niet-ingezetenen bieden vaste rentes zekerheid tegen schommelingen van de Euribor. Variabele rentes bieden daarentegen lagere initiële maandlasten als u verwacht dat de Euribor zal dalen.

Banken die met niet-ingezetenen werken

Niet alle Spaanse banken bedienen actief niet-ingezeten kopers. De meest gevestigde opties voor Nederlandse kopers:

Sabadell (divisie Solbank): Gespecialiseerde afdeling voor hypotheken aan niet-ingezetenen. Engels- en soms Nederlandstalige adviseurs aan de Costa del Sol en Costa Blanca. Biedt doorgaans 60-65% LTV met concurrerende opslagen.

CaixaBank: De grootste bank van Spanje. Heeft internationale hypotheekteams in grote kustkantoren. Kan tot 70% LTV bieden voor sterke profielen. Het uitgebreide kantorennetwerk zorgt voor goede lokale ondersteuning.

BBVA: Sterke digitale aanwezigheid en Engelstalige ondersteuning. Concurrerende vaste rentes. Internationale hypotheekdesk gevestigd in Madrid met regionale ondersteuning.

Santander: Biedt hypotheken aan niet-ingezetenen via geselecteerde kantoren. Soms het meest concurrerend op rente, maar kan trager zijn in de verwerking.

UCI (Union de Creditos Inmobiliarios): Joint venture tussen BNP Paribas en Santander, gespecialiseerd in hypotheken voor niet-ingezetenen. Behandelt vaak dossiers die reguliere banken afwijzen.

Vereiste documenten

De documentatievereisten voor hypotheekaanvragen van niet-ingezetenen zijn uitgebreid. Bereid het volgende voor voordat u een bank benadert:

Identiteit en belasting: Geldig paspoort, NIE-nummer (of bewijs van aanvraag), aangiftes inkomstenbelasting van de laatste 3 jaar (IB-aangifte), recente inkomensverklaring van de Belastingdienst.

Inkomensbewijs: Loonstroken van de laatste 3 maanden, arbeidsovereenkomst, of bij zelfstandigen: jaarrekeningen van de laatste 2 jaar, accountantsverklaring en KvK-uittreksel.

Financiële positie: Bankafschriften van de laatste 6 maanden (alle rekeningen), bewijs van spaargeld/beleggingen voldoende voor de eigen inbreng en kosten, overzicht van bestaande schulden en hypotheken.

Woning: Getekend reserveringscontract of voorlopige overeenkomst, nota simple van de woning (uw advocaat vraagt deze op), taxatie van de woning (de bank regelt dit).

De stresstest

Spaanse banken passen een debt-to-income stresstest toe: uw totale maandelijkse schuldlasten (inclusief de nieuwe Spaanse hypotheek) mogen niet meer bedragen dan 30-35% van uw netto maandinkomen. De berekening omvat een eventuele bestaande hypotheek in Nederland, autoleningen en andere terugkerende verplichtingen. Banken voeren de stresstest doorgaans uit tegen een rente die 2-3 procentpunt boven de actuele rente ligt om de betaalbaarheid te waarborgen bij rentestijgingen.

Doorlooptijd

Van de eerste aanvraag tot hypotheekgoedkeuring duurt doorgaans 4-8 weken. Reken op nog eens 2-4 weken voor de taxatie en de definitieve documentatie. Totale doorlooptijd van aanvraag tot ondertekening bij de notaris: 6-12 weken. Begin het proces vroeg, idealiter voordat u een koopcontract tekent. Uw makelaar of advocaat kan een hypotheekadviseur aanbevelen die gespecialiseerd is in aanvragen van niet-ingezetenen.

Gebruik onze pre-check calculator om uw leencapaciteit te schatten op basis van uw inkomen en bestaande verplichtingen.

Alle cijfers per Q2 2026. Tarieven zijn indicatief en kunnen wijzigen. Zaminor verstrekt uitsluitend informatie, geen financieel advies. Bron: Banco de Espana, Europese Centrale Bank