چرا مالیات املاک اسپانیا برای خریداران هلندی پیچیده است
کسی که به عنوان هلندی در اسپانیا خانه میخرد با یک سیستم مالیاتی دوگانه روبرو میشود: سیستم اسپانیایی با لایههای ملی، منطقهای و شهری، و سیستم هلندی که املاک خارجی را در Box 3 مشمول مالیات میکند. تعامل بین این دو سیستم توسط معاهده دوجانبه مالیاتی بین هلند و اسپانیا تنظیم میشود که مالیات مضاعف را پیشگیری میکند اما آن را حذف نمیکند. درک این ساختار از تعجب در هنگام خرید، در فرآیند اظهارنامه سالانه و در فروش احتمالی جلوگیری میکند.
این مقاله نمای کاملی از تمام مالیاتهایی که خریداران هلندی با آن روبرو میشوند ارائه میدهد: در هنگام خرید (ITP، IVA، AJD)، در هنگام مالکیت (IBI، IRNR، مالیات ثروت) و در هنگام فروش (plusvalia، مالیات سود سرمایه). تمام نرخها و آستانههای ذکر شده بهروز هستند (تا Q1 2026). برای محاسبه مستقیم هزینههای خرید به تفکیک منطقه میتوانید از ماشین حساب هزینه زامینور استفاده کنید.
مالیاتها در هنگام خرید: ITP، IVA و AJD
در هنگام خرید خانه در اسپانیا یکی از دو مالیات را پرداخت میکنید، بسته به نوع معامله. در ساختمانهای موجود (segunda mano) مالیات نقل و انتقال ITP (مالیات نقل و انتقال) اعمال میشود. در ساختوساز جدید مستقیماً از سازنده، مالیات بر ارزش افزوده (IVA) به علاوه حق تمبر (AJD) پرداخت میکنید. این دو متقابلاً انحصاری هستند: هرگز هر دو را روی یک معامله پرداخت نمیکنید.
ITP (مالیات نقل و انتقال) برای ساختمانهای موجود
ITP (مالیات نقل و انتقال) مهمترین مالیات در هنگام خرید خانه موجود است. نرخ توسط جامعه خودمختار محل واقعشدن املاک تعیین میشود. مبنای محاسبه، قیمت خرید یا ارزش مرجع (valor de referencia) دفتر اسناد رسمی است، بسته به اینکه کدام بالاتر باشد. در ادامه نمای کاملی از نرخهای ITP (مالیات نقل و انتقال) به تفکیک جامعه خودمختار (تا Q1 2026) ارائه شده است:
| جامعه خودمختار | نرخ استاندارد ITP (مالیات نقل و انتقال) (تا Q1 2026) | ویژگیها |
|---|---|---|
| آندلسی | 7% | کاهش به 3.5% برای خریداران زیر 35 سال در محل سکونت اصلی |
| Aragon | 8% | نرخهای کاهش یافته برای خریداران زیر 35 سال و خانههای روستایی |
| Asturie | 8% | تدریجی تا 10% بالای EUR 300,000 |
| جزایر بالئاریک | 8-13% | تدریجی: 8% تا EUR 400,000، تا 13% بالای EUR 2,000,000 |
| جزایر کاناری | 6.5% | کمترین نرخ ساحلی؛ IGIC به جای IVA در ساختوساز جدید |
| Cantabrie | 10% | نرخ ثابت؛ کاهش یافته برای مسکنهای اجتماعی |
| Castilla-La Mancha | 9% | نرخ ثابت |
| Castilla y Leon | 8% | 4% در محل سکونت اصلی زیر EUR 150,000 |
| کاتالونیا | 10% | 11% بالای EUR 1,000,000 |
| Extremadura | 8% | تدریجی تا 11% در ارزشهای بالاتر |
| Galicie | 9% | امکان نرخ کاهش یافته در محل سکونت اصلی و خریداران جوان |
| La Rioja | 7% | نرخ ثابت |
| مادرید | 6% | کمترین نرخ در میان مناطق بزرگ |
| Murcia | 8% | نرخ ثابت |
| Navarra | 6% | نرخ ثابت؛ سیستم مالیاتی فورال جداگانه |
| سرزمین باسک | 4-7% | متغیر به تفکیک استان: 4% (Alava)، 7% (Bizkaia/Gipuzkoa) |
| والنسیا | 10% | از 1 ژوئن 2026: 9% برای خانههای زیر EUR 1,000,000 (Ley 5/2025) |
تفاوت قابل توجه است. برای خانهای به ارزش EUR 500,000، شما EUR 30,000 ITP (مالیات نقل و انتقال) در مادرید (6%) در مقابل EUR 50,000 در والنسیا (10%) یا حتی EUR 65,000 در جزایر بالئاریک با بالاترین نرخ تدریجی پرداخت میکنید. این تفاوت EUR 20,000 تا EUR 35,000 برای بسیاری از خریداران هلندی عاملی در انتخاب منطقه است.
Valor de referencia: حداقل مبنای محاسبه
از ژانویه 2022، دفتر اسناد رسمی اسپانیا (Direccion General del Catastro) سالانه ارزش مرجع هر خانه را منتشر میکند. اگر قیمت واقعی خرید کمتر از این ارزش مرجع باشد، ITP (مالیات نقل و انتقال) بر اساس ارزش مرجع بالاتر محاسبه میشود. این سیستم برای جلوگیری از دستکاری قیمت طراحی شده است. در معاملات عادی بین طرفهای غیر مرتبط، قیمت خرید معمولاً بالاتر از ارزش مرجع است. ارزش مرجع را از قبل از طریق Sede Electronica del Catastro بررسی کنید.
IVA (مالیات بر ارزش افزوده) و AJD (حق تمبر) برای ساختوساز جدید
در هنگام خرید خانه ساختوساز جدید مستقیماً از سازنده، ITP (مالیات نقل و انتقال) پرداخت نمیکنید بلکه IVA (مالیات بر ارزش افزوده) به علاوه AJD (حق تمبر) پرداخت میکنید. نرخها (تا Q1 2026):
| مالیات | نرخ سرزمین اصلی + جزایر بالئاریک | نرخ جزایر کاناری |
|---|---|---|
| IVA / IGIC | 10% | 6.5% (IGIC) |
| AJD | 0.5% - 1.5% (به تفکیک منطقه) | 0.75% |
| مجموع ساختوساز جدید | 10.5% - 11.5% | 7.25% |
به طور مشخص، این به معنای آن است که برای آپارتمان ساختوساز جدید به ارزش EUR 400,000 در سرزمین اصلی اسپانیا حدود EUR 42,000 تا EUR 46,000 IVA + AJD پرداخت میکنید. در جزایر کاناری این مبلغ حدود EUR 29,000 است. تفاوت بیش از EUR 13,000 اهمیت انتخاب مکان را نشان میدهد.
مالیاتها در هنگام مالکیت: IBI، IRNR و مالیات ثروت
IBI (مالیات بر املاک): OZB اسپانیایی
IBI (مالیات بر املاک) مالیات سالانه املاک است که با OZB هلندی قابل مقایسه است. نرخ توسط شهرداری تعیین میشود و معمولاً 0.3% تا 1.1% از ارزش کاداستری (valor catastral) است. ارزش کاداستری به طور قابل توجهی کمتر از ارزش بازار است، به همین دلیل فشار مالیاتی واقعی قابل تحمل است. برای خانهای با ارزش کاداستری EUR 150,000، IBI (مالیات بر املاک) سالانه حدود EUR 450 تا EUR 1,650 است، بسته به شهرداری (تا Q1 2026).
IRNR (مالیات بر درآمد غیر مقیمان): مالیات غیر ساکن
اگر به طور دائم در اسپانیا زندگی نمیکنید، موظف به ارائه اظهارنامه سالانه IRNR (مالیات بر درآمد غیر مقیمان) هستید. در اینجا دو سناریو مرتبط وجود دارد:
سناریو 1: استفاده شخصی (اجاره داده نمیشود)
زمانی که خانه اجاره داده نمیشود، اسپانیا درآمد فرضی (imputacion de rentas) را بر اساس ارزش کاداستری محاسبه میکند. درآمد فرضی 2% از ارزش کاداستری است (یا 1.1% اگر ارزش کاداستری پس از 1994 بازنگری شده باشد). بر این درآمد فرضی به عنوان ساکن اتحادیه اروپا 19% IRNR (مالیات بر درآمد غیر مقیمان) پرداخت میکنید (تا Q1 2026). برای خانهای با ارزش کاداستری EUR 150,000 (بازنگری شده پس از 1994) محاسبه به صورت زیر است: EUR 150,000 x 1.1% = EUR 1,