Twee Iberische buren, fundamenteel verschillende markten in 2026
Spanje en Portugal delen het Iberisch Schiereiland, vergelijkbare klimaten en een wederzijdse aantrekkingskracht op Noord-Europese vastgoedkopers. Toch zijn de twee markten in 2026 op cruciale punten uit elkaar gegroeid. Portugal heeft de vastgoedroute van zijn Golden Visa geschorst, het NHR-belastingregime voor nieuwe aanvragers beeindigd en de regelgeving voor kortetermijnverhuur in Lissabon aangescherpt. Spanje biedt nog steeds een vastgoedgebaseerd Golden Visa (hoewel de toekomst onzeker is), handhaaft concurrerende belastingstructuren voor EU-niet-ingezetenen, en heeft een vastgoedmarkt die vijf keer zo groot is als die van Portugal.
Voor Nederlandse kopers die nog twijfelen tussen beide landen, biedt dit artikel een feitelijke vergelijking op alle relevante criteria: prijzen per vierkante meter, aankoopkosten, lopende belastingen, verhuurregulering, hypotheekmogelijkheden, levensstijlfactoren en verblijfspaden. De Zaminor regio-vergelijkingstool biedt een directe kostenvergelijking per aankoopprijs.
Marktomvang en liquiditeit
Spanje registreerde in 2025 circa 640.000 vastgoedtransacties, tegenover ongeveer 140.000 in Portugal (per Q1 2026). Het buitenlandse aandeel in Spanje bedraagt circa 15% nationaal en 25-40% in kustgebieden, terwijl Portugal op 10-12% zit. Dit verschil in marktomvang heeft directe praktische gevolgen: meer keuze in elk prijssegment, snellere doorverkoop wanneer u wilt uitstappen, en een breder scala aan woningtypen.
De Portugese markt concentreert zich in drie regio's: Lissabon, Porto en de Algarve. Daarbuiten wordt het aanbod voor internationale kopers dun. In Spanje is de spreiding veel groter: van de Costa Blanca en Costa del Sol tot de Balearen, Canarische Eilanden, Barcelona, Madrid en zelfs de minder bekende Costa Calida in Murcia. Voor Nederlandse kopers die waarde hechten aan keuze en flexibiliteit, weegt dit verschil zwaar.
Het NHR-regime: gesloten voor nieuwe aanvragers sinds 2024
Het Portugese Non-Habitual Resident (NHR) regime was jarenlang een van de sterkste troeven van het land voor internationale kopers en gepensioneerden. Het bood een vast tarief van 20% inkomstenbelasting op Portugees inkomen en, cruciaal, vrijstelling van de meeste buitenlandse inkomsten voor een periode van tien jaar. Voor Nederlandse gepensioneerden en remote workers was dit een krachtige reden om fiscaal inwoner van Portugal te worden.
Sinds 1 januari 2024 is dit regime gesloten voor nieuwe aanvragen. Wie in 2023 al als Portugees fiscaal inwoner geregistreerd stond, valt mogelijk nog onder overgangsbepalingen. Maar voor iedereen die vanaf 2024 Portugees inwonerschap vestigt, is NHR niet meer beschikbaar (per Q1 2026).
Vervanging: IFICI-programma
Portugal introduceerde het "Tax Incentive for Scientific Research and Innovation" (Incentivo Fiscal a Investigacao Cientifica e Inovacao, ofwel IFICI). Dit richt zich op een beperkte groep: onderzoekers, universitair docenten, startup-oprichters en specifieke gekwalificeerde professionals in wetenschap en technologie. Algemene gepensioneerden, remote workers en vastgoedinvesteerders komen niet in aanmerking. Bron: Portugese Belastingdienst (Autoridade Tributaria e Aduaneira), Begrotingswet 2024.
Spanje heeft nooit een vergelijkbaar regime voor niet-ingezetenen aangeboden, maar het vaste tarief van 19% op huurinkomsten van EU-niet-ingezetenen met ruime aftrekposten (hypotheekrente, afschrijving van 3% op de bouwwaarde, onderhoud, verzekering, IBI, gemeenschapskosten) is consistent beschikbaar gebleven en blijft van kracht (per Q1 2026).
Golden Visa: vastgoedroute geschorst in Portugal
Dit is het meest markante regulatoire verschil tussen Spanje en Portugal in 2026.
Portugal: vastgoed geschorst sinds oktober 2023
Portugal heeft vastgoed als kwalificerende investeringscategorie voor zijn Golden Visa (ARI) geschorst per 7 oktober 2023. Vastgoedaankopen, ongeacht de waarde, kwalificeren niet meer voor verblijfsrecht via dit programma. De resterende routes zijn beperkt tot investeringsfondsen (minimaal EUR 500.000), bedrijfsvorming (10+ banen of EUR 500.000 investering), wetenschappelijk onderzoek, en cultureel erfgoed.
Spanje: Golden Visa nog actief (per Q1 2026)
Het Spaanse Golden Visa-programma blijft operationeel met een minimale vastgoedinvestering van EUR 500.000 (per Q1 2026). Het biedt een verblijfsvergunning van twee jaar, verlengbaar met vijfjaarsperioden, zonder minimale verblijfsvereiste. Het dekt de investeerder, partner en afhankelijke kinderen. De toekomst van het programma is echter onzeker: de Spaanse regering heeft in april 2024 intenties aangekondigd om het te wijzigen of af te schaffen, maar er is per Q1 2026 geen wetgeving aangenomen.
Belangrijk voor Nederlandse kopers: als EU-burgers heeft u al het recht om in zowel Spanje als Portugal te wonen en te werken. Golden Visa-programma's zijn primair relevant voor niet-EU partners, echtgenoten of familieleden.
Prijsvergelijking: Costa Blanca vs Algarve
De meest voorkomende vergelijking voor Nederlandse kopers is die tussen de Costa Blanca (Spanje) en de Algarve (Portugal). Beide regio's trekken een vergelijkbaar publiek: gepensioneerden, tweede-woningbezitters en verhuurinvesteerders uit Noord-Europa.
| Criterium | Costa Blanca (Spanje) | Algarve (Portugal) |
|---|---|---|
| Gem. prijs per m2 (per Q1 2026) | EUR 2.000 - 3.500 | EUR 3.000 - 5.000 |
| Instapprijzen (2-slaapkamer appartement) | EUR 120.000 - 180.000 | EUR 180.000 - 280.000 |
| Populaire plaatsen (NL kopers) | Javea, Denia, Altea, Moraira, Torrevieja, Calpe | Lagos, Albufeira, Tavira, Loulé, Carvoeiro |
| Directe vluchten vanuit NL | Alicante: 15+ per week (Schiphol, Eindhoven, Rotterdam) | Faro: 8-12 per week (Schiphol, Eindhoven) |
| Tijdzone | CET (gelijk aan NL) | WET (1 uur achter NL) |
| Nederlandse gemeenschap | Groot, 15.000+ inwoners, Nederlandse scholen en verenigingen | Kleiner, geschat 3.000-5.000, groeiend |
| Bruto huurrendement | 5,0 - 7,0% | 4,0 - 6,0% |
De Costa Blanca biedt aanzienlijk lagere instapprijzen. Een recent gerenoveerd appartement met twee slaapkamers in Torrevieja of Guardamar del Segura is al beschikbaar vanaf EUR 120.000-150.000 (per Q1 2026). In de Algarve liggen vergelijkbare woningen doorgaans boven EUR 200.000. Dit prijsverschil van 30-50% is voor veel Nederlandse kopers doorslaggevend, zeker bij een eerste aankoop of bij beperkt eigen vermogen.
De Algarve scoort daarentegen hoger op Engelstaligheid van de lokale bevolking, iets lagere criminaliteitscijfers (hoewel beide regio's veilig zijn), en wat sommige kopers omschrijven als een meer ontspannen sfeer. De Costa Blanca compenseert dit met dezelfde tijdzone als Nederland, meer directe vluchten, en een grotere Nederlandse gemeenschap met bijbehorende infrastructuur (Nederlandse huisartsen, makelaars, verenigingen).
Totale aankoopkosten vergeleken
| Kostenpost | Spanje (Costa Blanca) | Portugal (Algarve) |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | ITP: 10% (Valencia regio) (per Q1 2026) | IMT: 1-7,5% (progressief) (per Q1 2026) |
| Zegelrecht | Inbegrepen in ITP (bestaande bouw) | 0,8% (altijd van toepassing) |
| Notaris + kadaster | 0,5 - 1% | 0,5 - 1% |
| Juridische kosten | 1 - 1,5% | 1 - 1,5% |
| Totaal geschat | 12 - 14% | 6 - 12% |
Bij lagere aankoopprijzen (onder EUR 300.000) resulteert het progressieve Portugese IMT-systeem doorgaans in lagere totale aankoopkosten. De Valenciaanse ITP van 10% is een van de hoogste in Spanje. Ter vergelijking: in Andalusie (Costa del Sol) betaalt u slechts 7% ITP, wat de vergelijking met Portugal sterk verandert. Regio-keuze binnen Spanje heeft dus een groot effect op het kostenplaatje. Gebruik de Zaminor kostencalculator voor een exacte berekening per regio.
Lopende belastingen: wie betaalt minder?
Huurinkomsten
Spanje is gunstiger voor EU-niet-ingezetenen die verhuren. Het tarief bedraagt 19% over het netto-inkomen, met ruime aftrekposten: hypotheekrente, onderhoud, verzekering, IBI (onroerendezaakbelasting), gemeenschapskosten, en afschrijving van 3% per jaar over de bouwwaarde. Het effectieve belastingtarief komt daardoor vaak uit op 5-12% van de bruto huurinkomsten (per Q1 2026).
Portugal hanteert een tarief van 25% (of 28% bronbelasting) met beperktere aftrekmogelijkheden voor niet-ingezetenen. Hypotheekrente is doorgaans niet aftrekbaar voor niet-ingezetenen. Het effectieve tarief ligt hierdoor hoger.
Vermogensbelasting
Portugal heeft geen vermogensbelasting op vastgoed. Dit is het duidelijkste voordeel van Portugal. Spanje heft vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio) op Spaanse bezittingen boven EUR 700.000 per persoon, met tarieven tot 3,5% in sommige regio's (per Q1 2026). Daarnaast geldt de nationale solidariteitsheffing (ISGF) voor netto Spaanse bezittingen boven EUR 3.000.000. Voor Nederlandse kopers met een omvangrijke vastgoedportefeuille kan dit duizenden euro's per jaar schelen.
Vermogensrendementsheffing Nederland (Box 3)
Ongeacht of u in Spanje of Portugal koopt: buitenlands vastgoed moet worden aangegeven in uw Nederlandse IB-aangifte onder Box 3 (sparen en beleggen). Het bilaterale belastingverdrag tussen Nederland en respectievelijk Spanje of Portugal voorkomt dubbele belasting, maar correcte aangifte in alle betrokken landen is essentieel. Raadpleeg een grensoverschrijdend belastingadviseur. Lees ook het Zaminor Box 3-artikel voor meer details.
Hypotheekmogelijkheden voor Nederlanders
In beide landen kunnen niet-ingezetenen een hypotheek afsluiten. De voorwaarden zijn vergelijkbaar maar niet identiek.
| Factor | Spanje (per Q1 2026) | Portugal (per Q1 2026) |
|---|---|---|
| Maximale LTV (niet-ingezetene) | 60-70% | 60-70% |
| Rente (vast) | 2,8 - 4,5% | 3,5 - 5,0% |
| Rente (variabel) | Euribor + 1,5-2,5% (effectief 3,7-4,7%) | Euribor + 1,0-2,5% |
| Maximale looptijd | 20-25 jaar | 25-30 jaar |
| Schuld-inkomen limiet | 35-40% van bruto inkomen | 50% van netto inkomen (DSTI Banco de Portugal) |
| Actieve banken voor NL kopers | CaixaBank, Sabadell, Bankinter, UCI, BBVA | CGD, Millennium BCP, Novo Banco, Santander Totta |
Spanje heeft een licht voordeel in rentetarieven en het aantal banken dat ervaring heeft met Nederlandse niet-ingezetenen. Er bestaan meerdere Nederlandse hypotheekbemiddelaars die zich uitsluitend richten op Spaanse niet-ingezetenen-hypotheken, wat het documentatieproces vereenvoudigt. De Zaminor hypotheek pre-check geeft binnen enkele minuten een indicatie van uw leencapaciteit per markt.
Vliegverbindingen en bereikbaarheid
Vanuit Nederland zijn er meer dan 40 directe routes naar Spaanse bestemmingen, waaronder Alicante, Malaga, Barcelona, Madrid, Palma de Mallorca en Tenerife. Naar Portugal zijn er 10-15 directe routes, voornamelijk naar Lissabon, Porto en Faro. Dit verschil in connectiviteit is relevant voor kopers die regelmatig heen en weer reizen, weekendbezoeken plannen, of het beheer van hun woning op afstand willen combineren met periodieke inspectiebezoeken.
Spanje deelt dezelfde tijdzone als Nederland (CET), terwijl Portugal op WET zit, een uur achter. Voor remote workers die vergaderingen houden met Nederlandse collega's of klanten is dit een praktisch verschil. Vliegkosten zijn vergelijkbaar: retourvluchten naar Alicante of Faro varieerden in het voorseizoen van 2026 tussen EUR 80 en EUR 250 bij tijdige boeking.
Verhuurregulering vergeleken
Beide landen scherpen de regelgeving voor kortetermijnverhuur aan, maar Portugal is nationaal agressiever te werk gegaan. Lissabon heeft sinds 2023 een nagenoeg volledige stop op nieuwe Alojamento Local-licenties (kortetermijnverhuurvergunningen) in de meeste centrale wijken. Een nieuw aangekochte woning in centraal Lissabon kan daardoor niet legaal als vakantieverhuur worden ingezet.
In Spanje varieert de regulering per autonome gemeenschap. Barcelona en de Balearen zijn restrictief. Andalusie en de Canarische Eilanden zijn daarentegen nog relatief open voor nieuwe toeristenvergunningen. De Valenciaanse regio (Costa Blanca) kent strikte zone-indelingen: verhuur is alleen toegestaan in aangewezen toeristische gebieden. Controleer altijd de beschikbaarheid van een verhuurvergunning voordat u koopt, als huurinkomsten onderdeel zijn van uw plan. Meer informatie over verhuur in Spanje vindt u in het Zaminor artikel over huurinkomsten.
Welk land past bij welk type koper?
Spanje past beter als u:
- De breedste keuze wilt in locaties, prijssegmenten en woningtypen binnen een grote, liquide markt
- Dezelfde tijdzone en maximale vliegverbindingen vanuit Nederland prioriteert
- Toegang zoekt tot een grote, gevestigde Nederlandse gemeenschap met Nederlandstalige dienstverlening
- Concurrerende huurrendementen nastreeft met het gunstigste niet-ingezetenen belastingregime in de EU (19% met volledige aftrekposten)
- Een Golden Visa-pad zoekt voor niet-EU familieleden zolang het programma actief blijft
Portugal past beter als u:
- Geen vermogensbelasting op vastgoed wilt betalen (Portugal kent deze niet)
- Al NHR-status bezit, verkregen voor de afsluiting in 2024
- Specifiek aangetrokken bent tot het stadsleven in Lissabon, de culturele scene in Porto, of de golf- en pensioenomgeving van de Algarve
- Waarde hecht aan de hoge Engelstaligheid en het gastheerschap waarvoor Portugal bekendstaat
- Comfortabel bent met een kleinere, meer geconcentreerde markt
Veelgestelde vragen
Kan ik in 2026 nog het NHR-belastingvoordeel in Portugal krijgen?
Nee. Het NHR-programma is per 1 januari 2024 gesloten voor nieuwe aanvragers. Het vervangingsprogramma (IFICI) richt zich uitsluitend op onderzoekers en innovatieprofessionals en dekt geen vastgoedinvesteerders of gepensioneerden. Wie na 2023 Portugees fiscaal inwoner is geworden, komt niet in aanmerking (per Q1 2026).
Is de Algarve of de Costa Blanca beter voor huurrendement?
De Costa Blanca levert doorgaans hogere bruto huurrendementen op (5,0-7,0%) dan de Algarve (4,0-6,0%), voornamelijk door lagere instapprijzen (per Q1 2026). Het nettoverschil wordt nog groter door het gunstigere Spaanse belastingregime voor EU-niet-ingezetenen (19% met aftrekposten vs. 25-28% in Portugal). De Algarve kent daarentegen een langer hoogseizoen voor golftoerisme en biedt potentieel hogere nachtprijzen in het topsegment.
Wat als de Spaanse Golden Visa wordt afgeschaft?
Per Q1 2026 is het Spaanse Golden Visa-programma nog actief, maar de toekomst is onzeker. Als het wordt afgeschaft, raakt dit uitsluitend niet-EU burgers. Nederlandse kopers zijn als EU-burgers niet afhankelijk van het Golden Visa voor verblijfsrecht. Het is alleen relevant als u een niet-EU partner of familielid via de vastgoedroute wilt laten verblijven. Monitor de ontwikkelingen via het Spaanse Ministerie van Buitenlandse Zaken en raadpleeg een immigratieadvocaat.
Moet ik in beide landen belasting betalen over mijn woning?
U betaalt belasting in het land waar het vastgoed staat (Spanje of Portugal) en geeft het onroerend goed op in uw Nederlandse IB-aangifte (Box 3). Het bilaterale belastingverdrag voorkomt dubbele belasting, maar alleen als u in beide landen correct aangifte doet. Een gespecialiseerde grensoverschrijdend belastingadviseur is hiervoor sterk aan te raden. Bron: Belastingdienst.
Kan ik als Nederlander in beide landen een hypotheek krijgen?
Ja. Beide landen bieden hypotheken aan niet-EU-ingezetenen met een maximale LTV van 60-70%. De vereiste documentatie is vergelijkbaar: loonstroken, belastingaangiften, bankafschriften. Spanje heeft een licht voordeel in rentetarieven en het aantal banken met ervaring in Nederlandse aanvragen. Raadpleeg de Zaminor hypotheek pre-check voor een snelle indicatie van uw leencapaciteit in beide markten.
Disclaimer: Dit artikel is uitsluitend bedoeld ter informatie en vormt geen financieel, juridisch of fiscaal advies. Genoemde tarieven en regelgeving zijn actueel per Q1 2026. Raadpleeg altijd een gekwalificeerd adviseur voordat u beslissingen neemt over de aankoop van vastgoed.