دو همسایه ایبری، بازارهای اساساً متفاوت در سال 2026
اسپانیا و پرتغال شبهجزیره ایبری، آب و هوای مشابه و جذابیت متقابل برای خریداران املاک شمال اروپا را به اشتراک میگذارند. با این حال، این دو بازار در سال 2026 از نظر نکات حیاتی از هم جدا شدهاند. پرتغال مسیر املاک ویزای طلایی خود را متوقف کرده، رژیم مالیاتی NHR را برای متقاضیان جدید پایان داده و مقررات اجاره کوتاهمدت در لیسبون را سختتر کرده است. اسپانیا همچنان ویزای طلایی مبتنی بر املاک ارائه میدهد (گرچه آینده نامشخص است)، ساختارهای مالیاتی رقابتی برای غیر مقیمان اتحادیه اروپا حفظ میکند، و بازار املاکی دارد که پنج برابر بزرگتر از پرتغال است.
برای خریداران هلندی که همچنان بین دو کشور تردید دارند، این مقاله مقایسهای بر اساس واقعیات در تمام معیارهای مرتبط ارائه میدهد: قیمتهای هر متر مربع، هزینههای خرید، مالیاتهای جاری، مقررات اجاره، امکانات وام مسکن، عوامل سبک زندگی و مسیرهای اقامت. ابزار مقایسه منطقهای زامینور مقایسه مستقیم هزینهها بر اساس قیمت خرید ارائه میدهد.
حجم بازار و نقدینگی
اسپانیا در سال 2025 حدود 640,000 معامله املاک ثبت کرد، در مقابل تقریباً 140,000 مورد در پرتغال (تا سهماهه اول 2026). سهم خارجی در اسپانیا حدود 15% در سطح ملی و 25-40% در مناطق ساحلی است، در حالی که پرتغال در 10-12% قرار دارد. این تفاوت در حجم بازار پیامدهای عملی مستقیمی دارد: انتخاب بیشتر در هر بخش قیمتی، فروش سریعتر زمانی که میخواهید خارج شوید، و طیف گستردهتری از انواع مسکن.
بازار پرتغال در سه منطقه متمرکز است: لیسبون، پورتو و آلگارو. خارج از این مناطق، عرضه برای خریداران بینالمللی کم میشود. در اسپانیا پراکندگی بسیار بیشتر است: از کاستا بلانکا و کاستا دل سول تا جزایر بالئاریک، جزایر قناری، بارسلونا، مادرید و حتی کاستا کالیدا کمتر شناختهشده در مورسیا. برای خریداران هلندی که ارزش زیادی برای انتخاب و انعطاف قائل هستند، این تفاوت بسیار مهم است.
رژیم NHR: از سال 2024 برای متقاضیان جدید بسته شده
رژیم Non-Habitual Resident (NHR) پرتغال سالها یکی از قویترین مزیتهای این کشور برای خریداران بینالمللی و بازنشستگان بود. این رژیم نرخ ثابت 20% مالیات بر درآمد پرتغالی و، مهمتر از همه، معافیت از اکثر درآمدهای خارجی برای مدت ده سال ارائه میداد. برای بازنشستگان هلندی و کارمندان دورکار، این دلیل قدرتمندی برای تبدیل شدن به ساکن مالیاتی پرتغال بود.
از 1 ژانویه 2024 این رژیم برای درخواستهای جدید بسته شده است. کسانی که در سال 2023 قبلاً به عنوان ساکن مالیاتی پرتغال ثبت شده بودند، ممکن است هنوز تحت مقررات گذار قرار گیرند. اما برای همه کسانی که از سال 2024 اقامت پرتغالی برقرار میکنند، NHR دیگر در دسترس نیست (تا سهماهه اول 2026).
جایگزین: برنامه IFICI
پرتغال "Tax Incentive for Scientific Research and Innovation" (Incentivo Fiscal a Investigacao Cientifica e Inovacao، یا IFICI) را معرفی کرد. این برنامه روی گروه محدودی متمرکز است: محققان، اساتید دانشگاه، بنیانگذاران استارتاپ و متخصصان واجد شرایط خاص در علوم و فناوری. بازنشستگان عمومی، کارمندان دورکار و سرمایهگذاران املاک واجد شرایط نیستند. منبع: سازمان مالیاتی پرتغال (Autoridade Tributaria e Aduaneira)، قانون بودجه 2024.
اسپانیا هرگز رژیم مشابهی برای غیر مقیمان ارائه نکرده، اما نرخ ثابت 19% بر درآمد اجاره برای غیر مقیمان اتحادیه اروپا با کسورات گسترده (بهره وام مسکن، استهلاک 3% ارزش ساختمان، نگهداری، بیمه، IBI (مالیات بر املاک)، هزینههای انجمن) به طور مداوم در دسترس باقی مانده و همچنان معتبر است (تا سهماهه اول 2026).
ویزای طلایی: مسیر املاک در پرتغال متوقف شده
این تفاوت مقرراتی برجستهترین بین اسپانیا و پرتغال در سال 2026 است.
پرتغال: املاک از اکتبر 2023 متوقف شده
پرتغال املاک را به عنوان دسته سرمایهگذاری واجد شرایط برای ویزای طلایی خود (ARI) از 7 اکتبر 2023 متوقف کرده است. خرید املاک، صرفنظر از ارزش، دیگر برای حق اقامت از طریق این برنامه واجد شرایط نیست. مسیرهای باقیمانده محدود به صندوقهای سرمایهگذاری (حداقل EUR 500,000)، تشکیل شرکت (10+ شغل یا EUR 500,000 سرمایهگذاری)، تحقیقات علمی، و میراث فرهنگی است.
اسپانیا: ویزای طلایی همچنان فعال (تا سهماهه اول 2026)
برنامه ویزای طلایی اسپانیا با حداقل سرمایهگذاری املاک EUR 500,000 عملیاتی باقی مانده است (تا سهماهه اول 2026). این برنامه مجوز اقامت دو ساله قابل تمدید برای دورههای پنج ساله، بدون حداقل الزام اقامت ارائه میدهد. سرمایهگذار، شریک و فرزندان تحت تکفل را پوشش میدهد. اما آینده این برنامه نامشخص است: دولت اسپانیا در آپریل 2024 قصد تغییر یا لغو آن را اعلام کرده، اما تا سهماهه اول 2026 هیچ قانونی تصویب نشده است.
نکته مهم برای خریداران هلندی: به عنوان شهروندان اتحادیه اروپا، شما قبلاً حق زندگی و کار در اسپانیا و پرتغال را دارید. برنامههای ویزای طلایی عمدتاً برای شرکای غیر اتحادیه اروپا، همسران یا اعضای خانواده مرتبط است.
مقایسه قیمت: کاستا بلانکا در مقابل آلگارو
رایجترین مقایسه برای خریداران هلندی بین کاستا بلانکا (اسپانیا) و آلگارو (پرتغال) است. هر دو منطقه مخاطبان مشابهی را جذب میکنند: بازنشستگان، مالکان خانه دوم و سرمایهگذاران اجاره از شمال اروپا.
| معیار | کاستا بلانکا (اسپانیا) | آلگارو (پرتغال) |
|---|---|---|
| قیمت متوسط هر متر مربع (تا سهماهه اول 2026) | EUR 2,000 - 3,500 | EUR 3,000 - 5,000 |
| قیمتهای ورودی (آپارتمان 2 خوابه) | EUR 120,000 - 180,000 | EUR 180,000 - 280,000 |
| مکانهای محبوب (خریداران هلندی) | Javea, Denia, Altea, Moraira, Torrevieja, Calpe | Lagos, Albufeira, Tavira, Loulé, Carvoeiro |
| پروازهای مستقیم از هلند | Alicante: 15+ در هفته (Schiphol, Eindhoven, Rotterdam) | Faro: 8-12 در هفته (Schiphol, Eindhoven) |
| منطقه زمانی | CET (برابر با هلند) | WET (1 ساعت عقبتر از هلند) |
| جامعه هلندی | بزرگ، 15,000+ ساکن، مدارس و انجمنهای هلندی | کوچکتر، تخمین 3,000-5,000، در حال رشد |
| بازده ناخالص اجاره | 5,0 - 7,0% | 4,0 - 6,0% |
کاستا بلانکا قیمتهای ورودی قابل توجه کمتری ارائه میدهد. یک آپارتمان دو خوابه تازه بازسازی شده در Torrevieja یا Guardamar del Segura از EUR 120,000-150,000 در دسترس است (تا سهماهه اول 2026). در آلگارو، مسکنهای مشابه معمولاً بالای EUR 200,000 قرار دارند. این تفاوت قیمت 30-50% برای بسیاری از خریداران هلندی تعیینکننده است، خاصه در اولین خرید یا با سرمایه شخصی محدود.
آلگارو در مقابل در انگلیسی زبان بودن جمعیت محلی، آمار جرم و جنایت کمی پایینتر (گرچه هر دو منطقه امن هستند)، و آنچه برخی خریداران آن را جو آرامتری توصیف میکنند، امتیاز بیشتری کسب میکند. کاستا بلانکا این موارد را با منطقه زمانی یکسان با هلند، پروازه