تکلیف اظهارنامه مضاعف برای اجاره املاک اسپانیایی
مالکان هلندی که خانه اسپانیایی خود را اجاره میدهند، در دو کشور نسبت به درآمدهای اجاره مشمول مالیات هستند: در اسپانیا از طریق مالیات غیر مقیمان (IRNR) و در هلند از طریق اظهارنامه سالانه مالیات بر درآمد. این به نظر مانند مالیات مضاعف میآید، اما قرارداد مالیاتی دوجانبه بین هلند و اسپانیا از اخذ مالیات دوگانه بر روی همان درآمدها جلوگیری میکند. این سیستم همیشه قابل درک نیست، و در عمل بسیاری از موجران هلندی مراحلی را نادیده میگیرند یا اظهارنامهها را دیر ارائه میدهند.
این مقاله کل فرآیند را شرح میدهد: اظهارنامه IRNR اسپانیا هر سه ماه از طریق Modelo 210، هزینههای قابل کسر، رسیدگی Box 3 هلند و اعمال قرارداد مالیاتی. تمام نرخها و رویهها بهروز هستند (تا Q1 2026). برای برآورد بازده خالص اجاره پس از مالیات میتوانید از محاسبهگر هزینه زامینور استفاده کنید.
مرحله 1: مالیات اسپانیا بر درآمدهای اجاره (IRNR)
چه کسی باید IRNR بپردازد؟
هر غیر مقیم اسپانیا که املاک در اسپانیا دارد، صرف نظر از اینکه خانه اجاره داده شود یا نه، موظف به پرداخت IRNR است. در صورت اجاره، قوانین خاصی برای محاسبه و اظهارنامه اعمال میشود. Agencia Tributaria (AEAT)، سازمان مالیاتی اسپانیا، تمام اظهارنامههای IRNR را مدیریت میکند. اظهارنامهها از طریق پورتال الکترونیکی AEAT یا از طریق نماینده مالیاتی (gestor fiscal) ارائه میشود.
نرخ: 19% برای ساکنان اتحادیه اروپا
به عنوان مشمول مالیات هلندی (ساکن اتحادیه اروپا) شما 19% IRNR بر درآمدهای خالص اجاره (تا Q1 2026) پرداخت میکنید. غیر ساکنان اتحادیه اروپا 24% پرداخت میکنند. تفاوت 5 درصدی به علاوه حق کسر هزینهها، نرخ اتحادیه اروپا را قابل توجه مقرونبهصرفهتر میکند.
هزینههای قابل کسر
ساکنان اتحادیه اروپا میتوانند هزینههای زیر را متناسب با تعداد روزهای اجاره در مقابل کل روزهای سال، از درآمدهای ناخالص اجاره کم کنند (تا Q1 2026):
| ردیف هزینه | توضیحات |
|---|---|
| بهره وام مسکن | فقط بخش بهره (نه بازپرداخت اصل)، متناسب با روزهای اجاره |
| نگهداری و تعمیر | نگهداری معمولی، رنگآمیزی، لولهکشی (نه بهبودهای سرمایهای) |
| بیمهها | بیمه ساختمان، بیمه مسئولیت برای فعالیت اجاره |
| هزینههای اجتماع | سهم ماهانه در comunidad de propietarios |
| IBI (مالیات بر املاک) | مالیات سالانه شهرداری بر املاک، متناسب |
| استهلاک | 3% از ارزش خرید ساختمان (به استثنای ارزش زمین) در سال |
| هزینههای مدیریت | هزینههای مدیریت املاک، نظافت، تحویل کلید |
| تاسیسات | آب، برق، گاز، اینترنت (فقط در صورت پرداخت توسط موجر) |
| هزینههای حقوقی و مالیاتی | وکیل، gestor، مشاور مالیاتی، متناسب |
مثال محاسبه IRNR در اجاره
یک مالک هلندی آپارتمانی در مالاگا را ماهانه EUR 1,200 به مدت 9 ماه در سال اجاره میدهد. آپارتمان 3 ماه خالی است (استفاده شخصی یا خالی ماندن). ارزش خرید ساختمان (به استثنای زمین) EUR 200,000 است.
| ردیف | مبلغ (در سال) |
|---|---|
| درآمد ناخالص اجاره (9 ماه × EUR 1,200) | EUR 10,800 |
| هزینههای قابل کسر (متناسب 9/12): | |
| - بهره وام مسکن | - EUR 2,700 |
| - هزینههای اجتماع | - EUR 900 |
| - IBI (مالیات بر املاک) | - EUR 375 |
| - بیمه | - EUR 225 |
| - نگهداری | - EUR 450 |
| - استهلاک (3% × EUR 200,000 × 9/12) | - EUR 4,500 |
| - هزینههای مدیریت | - EUR 675 |
| درآمد خالص مشمول مالیات | EUR 975 |
| IRNR (19% × EUR 975) | EUR 185,25 |
در این مثال بار مؤثر مالیاتی بر درآمدهای اجاره حدود 1.7% از اجاره ناخالص است. استهلاک 3% مهمترین ردیف کسری است و درآمد مشمول مالیات را به طور قابل توجهی کاهش میدهد. بدون استهلاک درآمد مشمول مالیات EUR 5,475 و IRNR برابر EUR 1,040,25 خواهد بود.
اظهارنامه از طریق Modelo 210
اظهارنامه IRNR برای اجاره هر سه ماه از طریق Modelo 210 انجام میشود. مهلتها عبارتند از (تا Q1 2026):
- Q1 (ژانویه-مارس): اظهارنامه تا 20 آپریل
- Q2 (آپریل-ژوئن): اظهارنامه تا 20 ژولای
- Q3 (ژولای-سپتامبر): اظهارنامه تا 20 اکتبر
- Q4 (اکتبر-دسامبر): اظهارنامه تا 20 ژانویه سال بعد
هر اظهارنامه سهماهه شامل درآمدهای اجاره و هزینههای قابل کسر آن سهماهه خاص است. سهماهههایی که خانه اجاره نداده شده، نیازی به اظهارنامه به عنوان سهماهه اجاره نیست، اما مالک همچنان موظف به IRNR برای درآمد فرضی (imputacion de rentas) بر آن دوره خالی است. مقاله ما در مورد مالیات بر خانه در اسپانیا را برای محاسبه درآمد فرضی ببینید.
ارائه Modelo 210: گزینههای عملی
Modelo 210 میتواند به صورت الکترونیکی با گواهی دیجیتال (certificado digital) یا از طریق نماینده مالیاتی اسپانیایی ارائه شود. اکثر مالکان هلندی یک gestor fiscal استخدام میکنند که تمام اظهارنامههای سهماهه و اظهارنامه سالانه استفاده شخصی را انجام میدهد. هزینههای این کار بین EUR 150 تا EUR 350 در سال (تا Q1 2026)، بسته به پیچیدگی است.
مرحله 2: دوره غیر اجاره در اسپانیا
برای دورههایی که خانه اجاره نمیشود (استفاده شخصی یا خالی ماندن)، اسپانیا یک درآمد فرضی (imputacion de rentas) محاسبه میکند. درآمد فرضی 2% از ارزش کاداستری است (یا 1.1% اگر ارزش کاداستری پس از 1994 تجدید نظر شده باشد)، متناسب با تعداد روزهای غیر اجاره. بر این درآمد فرضی شما به عنوان ساکن اتحادیه اروپا 19% IRNR پرداخت میکنید. اظهارنامه این موضوع سالانه از طریق Modelo 210 انجام میشود، با مهلت 31 دسامبر سال بعد از سال مالیاتی (تا Q1 2026).
در مثال محاسبه بالا (3 ماه استفاده شخصی، ارزش کاداستری EUR 150,000، تجدید نظر شده پس از 1994): درآمد فرضی = EUR 150,000 × 1.1% × 3/12 = EUR 412,50. IRNR = 19% × EUR 412,50 = EUR 78,38. کل مالیات اسپانیایی در این مثال EUR 185,25 + EUR 78,38 = EUR 263,63 در سال است.
مرحله 3: رسیدگی هلندی به درآمدهای اجاره اسپانیایی
Box 3 و قرارداد مالیاتی
در هلند داراییهای املاک خارجی (از جمله درآمدهای اجاره) تحت Box 3 مالیات بر درآمد قرار میگیرند. از زمان اصلاح Box 3 از 1 ژانویه 2026 (قانون بازده واقعی Box 3) مالیات بر اساس بازده واقعی محاسبه میشود که شامل درآمد خالص اجاره منهای هزینهها به علاوه تغییر ارزش تحق