Box 3 چیست و چرا برای املاک خارجی مرتبط است؟
Box 3 مالیات بر درآمد هلند، دستهبندی دارایی از پسانداز و سرمایهگذاری است. املاک خارجی در این دسته قرار میگیرد: فرقی نمیکند که خانه شما در تورهویهخا، ماربیا یا دبی مارینا باشد. مقامات مالیاتی هلند آن را به عنوان بخشی از دارایی جهانی شما مالیات میکند.
مالیات بر روی بازده واقعی (درآمد اجاره یا افزایش ارزش) وضع نمیشود، بلکه بر روی بازده فرضی، به نام بازده انتزاعی. این سیستم در سالهای گذشته پس از آرای دیوان عالی به طور اساسی تغییر کرده است.
بازده انتزاعی 2026: نرخهای جاری
از زمان تغییر قانون به دنبال رأی کریسمس (2021) و رأی قانون اصلاحی (2024)، سازمان مالیاتی هلند (Belastingdienst) بازده انتزاعی را اعمال میکند که برای هر دسته دارایی متفاوت است. برای املاک خارجی، نرخ 'سایر داراییها' اعمال میشود.
| دسته دارایی | بازده انتزاعی 2026 |
|---|---|
| موجودی بانکی (پول پسانداز) | 0,36% (برای سال مالیاتی 2026) |
| سایر داراییها (شامل املاک خارجی) | 6,04% (برای سال مالیاتی 2026) |
| بدهیها (قابل کسر) | 2,47% (برای سال مالیاتی 2026) |
| نرخ مالیات Box 3 | 36% (برای سال مالیاتی 2026) |
منبع: سازمان مالیاتی هلند (Belastingdienst).nl، طرح مالیاتی 2026، جریده رسمی 2025، 498.
روش معافیت: پیشگیری از مالیات مضاعف
اگر شما املاکی در کشوری داشته باشید که هلند با آن معاهده مالیاتی دارد، ممکن است بتوانید از روش معافیت با رعایت تدریجی استفاده کنید. این روش از پرداخت مالیات بر همان املاک هم در هلند (Box 3) و هم در خارج (مالیاتهای محلی) جلوگیری میکند.
معافیت به این صورت عمل میکند: املاک خارجی در تعیین کل درآمد Box 3 (رعایت تدریجی) محاسبه میشود، اما بخشی که به املاک خارجی مربوط است سپس معاف میشود. نتیجه: شما نرخ بالاتری که متناسب با کل داراییتان است پرداخت میکنید، اما بر بخش املاک خود مالیات نمیپردازید. معافیت را از طریق اظهارنامه مالیات بر درآمد، بخش «پیشگیری از مالیات مضاعف» تسویه میکنید.
منبع: سازمان مالیاتی هلند (Belastingdienst).nl، ماده 10 تصمیمنامه پیشگیری از مالیات مضاعف 2001، معاهده مالیاتی هلند-اسپانیا ماده 23.
آرای دیوان عالی: چه تغییراتی رخ میدهد؟
سیستم Box 3 از سال 2017 موضوع مبارزه حقوقی بوده است. حکم کریسمس 24 دسامبر 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1963) تشخیص داد که سیستم قطعی قدیمی در تضاد با حق تمتع بدون مزاحمت از مالکیت (ماده 1 EP EVRM) بود، زمانی که بازده فرضی به طور ساختاری بالاتر از بازده واقعی بود.
در 6 ژوئن 2024 دیوان عالی مجدداً حکم داد (ECLI:NL:HR:2024:705) که قانون بازسازی (قانون بازسازی حقوقی box 3، 2022) نیز کافی نبود، زیرا هنوز هم از بازده قطعی برای «داراییهای دیگر» به جای بازده واقعی استفاده میکرد. دیوان عالی اعلام کرد که مؤدیانی که بتوانند ثابت کنند بازده واقعیشان کمتر از بازده قطعی بوده، حق محاسبه بر اساس بازده واقعی دارند.
قانونگذار بر روی سیستم جدید Box 3 بر اساس بازده واقعی کار میکند که انتظار میرود تا سال 2028 اجرا شود. تا آن زمان سیستم قطعی اعمال میشود، اما با امکان اعتراض اگر بازده واقعی شما کمتر باشد. برای مالکان املاک این بدان معناست: اگر مسکن شما درآمد اجارهای تولید نمیکند و در ارزش افزایش نمییابد، ممکن است بتوانید با موفقیت به برگه تشخیص Box 3 اعتراض کنید.
منبع: دیوان عالی ECLI:NL:HR:2021:1963 (حکم کریسمس)، ECLI:NL:HR:2024:705 (حکم قانون بازسازی)، اسناد مجلس II 2025/26، 36685.
جدول زمانی تغییرات Box 3
معاهدات مالیاتی: اسپانیا در مقابل دبی
معاهده مالیاتی تعیین میکند که در کدام کشور مالیات پرداخت میکنید و چگونه از مالیات مضاعف جلوگیری میشود. وضعیت بین اسپانیا و امارات متحده عربی بسیار متفاوت است.
هلند - اسپانیا
معاهده مالیاتی هلند-اسپانیا (Trb. 1971, 144، اصلاح شده 2006) حق مالیاتستانی املاک را به کشوری که املاک در آن واقع است واگذار میکند (ماده 6). هلند از طریق روش معافیت با تحفظ پیشرفت در Box 3 معافیت اعطا میکند (ماده 23). در عمل: خانه اسپانیایی شما در محاسبه Box 3 لحاظ میشود، اما بخش قابل تخصیص معاف میگردد. بنابراین شما مالیات مضاعف بر همان املاک پرداخت نمیکنید.
منبع: معاهده NL-ES Trb. 1971, 144 و Trb. 2006, 83، مواد 6 و 23.
هلند - امارات متحده عربی
معاهده مالیاتی هلند-امارات متحده عربی (Trb. 2008, 123، بازبینی شده 2010) محدودتر است. املاک در امارات متحده عربی میتواند توسط امارات مالیاتستانی شود (ماده 6)، اما از آنجا که امارات مالیات املاک اخذ نمیکند، در عمل چیزی برای تهاتر در Box 3 وجود ندارد. هلند در تئوری معافیت اعطا میکند، اما اثر مالی آن ناچیز است: شما کل مالیات Box 3 را در هلند پرداخت میکنید. تنها تسهیل این است که دبی مالیات بر درآمد اجاره نمیگیرد، بنابراین بازده واقعی شما بدون مالیات از کشور خارج میشود.
منبع: معاهده NL-UAE Trb. 2008, 123 و Trb. 2010, 37، مواد 6 و 22.
مثالهای محاسباتی: مالیات Box 3 بر املاک خارجی
مثالهای زیر مالیات Box 3 را برای سه سناریو نشان میدهند. محاسبه: (ارزش بازار - وام مسکن) x بازده فرضی (6.04%) x نرخ مالیات (36%). توجه: مقدار معاف از مالیات در Box 3 برای سال مالیاتی 2026 مبلغ EUR 57,000 برای هر فرد (EUR 114,000 برای شرکای مالیاتی) است و در این محاسبه سادهشده لحاظ نشده است.
| آپارتمان توروویخا | ویلا کاستا دل سول | آپارتمان دبی مارینا | |
|---|---|---|---|
| WOZ/ارزش بازار (1 ژانویه) | EUR 200.000 | EUR 500.000 | EUR 350.000 |
| بدهی وام مسکن | EUR 140.000 | EUR 300.000 | EUR 175.000 |
| دارایی خالص در Box 3 | EUR 60.000 | EUR 200.000 | EUR 175.000 |
| بازده مقطوع (6,04%) | EUR 3.624 | EUR 12.080 | EUR 10.570 |
| مالیات Box 3 (36%) | EUR 1.305 | EUR 4.349 | EUR 3.805 |
محاسبه ساده شده. دارایی معاف از مالیات (EUR 57,000 به ازای هر نفر) لحاظ نشده است. برای املاک اسپانیایی، مبلغ Box 3 (کامل یا جزئی) میتواند از طریق قرارداد عدم اخذ مالیات مضاعف معاف شود. برای املاک دبی، معافیت محدود است. این مشاوره مالی نیست.
اطلاعیه مهم
این راهنما صرفاً جنبه اطلاعاتی دارد و مشاوره مالیاتی نیست. قانونگذاری Box 3 به طور مکرر تغییر میکند. برای وضعیت شخصی خود با یک مشاور مالیاتی یا مشاور مالی با تجربه در املاک بینالمللی مشورت کنید. زامینور مشاور مالیاتی نیست و مشاوره مالیاتی ارائه نمیدهد.
سوالات متداول درباره Box 3 و املاک خارجی
آیا باید خانه خارجی خود را در اظهارنامه هلندی خود اعلام کنم؟
بله. به عنوان مؤدی مالیاتی هلندی، موظف هستید داراییهای سراسر جهان را اعلام کنید، شامل املاک خارجی. شما ارزش بازار در 1 ژانویه را در Box 3 اعلام میکنید، منهای بدهی وام مسکن احتمالی.
چگونه ارزش بازار خانه خارجی خود را تعیین کنم؟
برای املاک اسپانیایی: از valor de referencia catastral یا ارزیابی اخیر استفاده کنید. برای املاک دبی: ارزش معامله DLD یا ارزیابی RICS. سازمان مالیاتی هلند (Belastingdienst) معمولاً قیمتهای خرید اخیر یا ارزیابیهای مستقل را میپذیرد.
آیا میتوانم IBI و IRNR اسپانیایی را از Box 3 کسر کنم؟
خیر. در Box 3 هیچ هزینهای کسر نمیشود؛ مالیات بر اساس ارزش خالص دارایی محاسبه میشود. روش معافیت از مالیات مضاعف جلوگیری میکند، اما نمیتوانید مالیاتهای محلی را به عنوان قلم هزینه در اظهارنامه هلندی اعلام کنید.
اگر خانه خود را اجاره ندهم چه؟ باز هم Box 3 میپردازم؟
بله. مالیات Box 3 بر دارایی (ارزش املاک) اعمال میشود، صرف نظر از اینکه درآمد اجاره دریافت کنید یا نه. بازدهی فرضی برای خانههای غیراجارهای نیز اعمال میشود.
آیا میتوانم اعتراض کنم اگر بازدهی واقعیام کمتر از بازدهی فرضی باشد؟
بله. پس از رأی دیوان عالی در ژوئن 2024، میتوانید اعتراض کنید اگر بتوانید ثابت کنید که بازدهی واقعی شما (درآمد اجاره به اضافه افزایش ارزش) کمتر از 6.04% بوده است. سازمان مالیاتی هلند (Belastingdienst) این موضوع را برای هر اظهارنامه بررسی میکند.
آیا Box 3 در آینده تغییر خواهد کرد؟
بله. قانونگذار روی سیستم جدید Box 3 بر اساس بازدهی واقعی کار میکند، که انتظار میرود از سال 2028 اجرا شود (قانون بازدهی واقعی). تا آن زمان، سیستم فرضی فعلی اعمال میشود.
آیا تفاوتی بین املاک اسپانیایی و دبی در Box 3 وجود دارد؟
محاسبه Box 3 برای هر دو کشور یکسان است. تفاوت در تهاتر مالیات مضاعف است: برای املاک اسپانیایی میتوانید از طریق قرارداد مالیاتی معافیت دریافت کنید. برای املاک دبی این معافیت محدود است زیرا امارات متحده عربی مالیات املاک مستقل ندارد.
هزینههای خود را محاسبه کنید
از ماشین حساب زامینور برای تخمین کلیه هزینههای خرید، از جمله پیامدهای مالیاتی هلند، استفاده کنید.