Alle kosten bij het kopen van vastgoed in Spanje (2026)

Overdrachtsbelasting (ITP) per autonome regio

De Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) is de grootste afzonderlijke kostenpost bij de aankoop van een bestaande woning in Spanje. Anders dan in veel landen waar de overdrachtsbelasting uniform is, mag elke autonome regio in Spanje een eigen tarief vaststellen. Dit zorgt voor aanzienlijke verschillen, afhankelijk van waar u koopt (per Q2 2026):

Regio	Standaard ITP-tarief	Opmerkingen
Andalusië (Costa del Sol)	7%	Verlaagd van 8% in 2022
Valencia (Costa Blanca)	9%	Algemeen tarief sinds 1 juni 2026; 11% boven EUR 1.000.000 (Ley 5/2025)
Balearen (Mallorca, Ibiza)	8-13%	Progressief: 8% tot EUR 400K, 11% tot EUR 600K, 13% daarboven
Catalonië	tot 13%	Progressief tarief, plus mogelijke gemeentelijke opslag
Madrid	6%	Laagste standaardtarief van Spanje
Canarische Eilanden	6,5%	IGIC in plaats van IVA voor nieuwbouw (7%)

Voor nieuwbouwwoningen (rechtstreeks van de projectontwikkelaar) betaalt u IVA (10% btw) in plaats van ITP, plus AJD (Actos Juridicos Documentados) zegelrecht van 1-2%, afhankelijk van de regio.

Notaris- en kadasterkosten

De Spaanse notaristarieven zijn bij koninklijk besluit geregeld en volgen een degressieve schaal op basis van de opgegeven woningwaarde. Voor een gangbare aankoop van EUR 200.000-400.000 kunt u rekenen op EUR 600-1.200 voor de notaris en EUR 400-800 voor het kadaster (Registro de la Propiedad). Deze kosten zijn niet onderhandelbaar, maar wel voorspelbaar.

De notaris controleert de eigendomstitel van de verkoper, gaat na of er bestaande lasten of beslagen zijn, verzekert zich ervan dat de woning vrij van schulden is en is getuige bij de ondertekening van de escritura publica (notariële akte). Het kadaster registreert vervolgens de nieuwe eigendom, wat uw juridische bescherming als koper vormt.

Juridische kosten: waarom een onafhankelijke advocaat essentieel is

De Spaanse wet verplicht u niet om een advocaat in te schakelen bij de aankoop van een woning. Voor niet-ingezeten kopers wordt een onafhankelijke advocaat (abogado) echter sterk aangeraden. Het standaardtarief is 1% van de koopprijs plus 21% btw, met doorgaans een minimum van EUR 1.500.

Uw advocaat moet onafhankelijk zijn van de verkoper, de makelaar en de projectontwikkelaar. Belangrijke taken zijn onder meer: due diligence uitvoeren op de eigendomstitel (nota simple), controleren of de woning vrij is van schulden en lasten, het contract beoordelen, aanwezig zijn bij de ondertekening bij de notaris (kan met volmacht optreden als u niet aanwezig kunt zijn) en ervoor zorgen dat alle belastingen correct worden voldaan.

Voor Nederlandse kopers beschikken diverse advocatenkantoren aan de Costa del Sol, Costa Blanca en de Balearen over Nederlandstalig personeel. Bekijk onze makelaarsgids voor aanbevelingen in uw regio.

Kosten van het NIE-nummer

Het NIE (Numero de Identidad de Extranjero) is verplicht voor elke financiële transactie in Spanje, inclusief de aankoop van een woning. De overheidsbijdrage bedraagt ongeveer EUR 10-15. Als u een gestor (administratief gemachtigde) inschakelt om de aanvraag te regelen, komt daar EUR 100-200 voor diens dienstverlening bij. De verwerkingstijd is doorgaans 2-6 weken bij aanvraag vanuit Nederland via het Spaanse consulaat, of 1-3 weken bij rechtstreekse aanvraag in Spanje.

Bekijk onze uitgebreide gids: Een NIE aanvragen vanuit Nederland.

Kosten rondom de hypotheek

Als u een Spaanse hypotheek afsluit, komen er extra kosten bij. De bank rekent afsluitkosten (comision de apertura) van doorgaans 0,5-1% van het leenbedrag. Een taxatie (tasacion) door een gecertificeerd taxateur kost EUR 300-500. Sinds de hervorming van de hypotheekwet in 2019 betaalt de bank de notariskosten van de hypotheekakte, de AJD op de hypotheek en de gestor-kosten voor het registreren van de hypotheek. Dit heeft de kosten voor kopers met een hypotheek aanzienlijk verlaagd.

Niet-ingezetenen krijgen doorgaans 60-70% LTV (loan-to-value), wat betekent dat u minimaal 30-40% van de koopprijs als eigen inbreng nodig heeft, plus de aankoopkosten. Lees meer in onze Spaanse hypotheekgids.

Jaarlijks terugkerende kosten

Na de aankoop omvatten de jaarlijkse kosten voor een niet-ingezeten woningeigenaar in Spanje:

Kostenpost	Gangbaar bedrag	Frequentie
IBI (onroerendgoedbelasting)	EUR 300-2.000	Jaarlijks, vastgesteld door gemeente
Basura (afvalinzameling)	EUR 50-200	Jaarlijks
Servicekosten (bij appartement)	EUR 50-300/maand	Maandelijks
Inkomstenbelasting niet-ingezetenen (IRNR)	EUR 200-800	Jaarlijks (ook zonder verhuur)
Verzekering	EUR 200-500	Jaarlijks
Fiscaal vertegenwoordiger	EUR 300-600	Jaarlijks
Nutsvoorzieningen (elektriciteit, water)	EUR 100-250/maand	Maandelijks (ook bij leegstand)

De IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) is ook van toepassing wanneer u de woning niet verhuurt. Spanje rekent een fictief huurinkomen toe op basis van de kadastrale waarde. Het tarief bedraagt 19% voor EU-ingezetenen over dit toegerekende inkomen, wat doorgaans neerkomt op EUR 200-800 per jaar voor een gangbare woning.

Nederlandse fiscale gevolgen (Box 3)

Als Nederlands belastingplichtige met onroerend goed in het buitenland moet u de woning aangeven in Box 3 van uw Nederlandse aangifte inkomstenbelasting. De woning wordt gewaardeerd tegen de WOZ-equivalente waarde (koopprijs of getaxeerde waarde) minus een eventuele openstaande hypotheek. De nettowaarde wordt belast onder het systeem van forfaitair rendement tegen tarieven tussen 0% en ongeveer 2,16%, afhankelijk van uw totale Box 3-vermogen (per Q2 2026).

Het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje voorkomt dubbele belasting: voor Spaans vastgoed past Nederland de vrijstellingsmethode met progressievoorbehoud toe, zodat de woning meetelt bij het bepalen van uw Box 3-tarief maar het deel dat aan het Spaanse vastgoed is toe te rekenen wordt vrijgesteld. De administratieve complexiteit is wel reëel. Een belastingadviseur die met beide jurisdicties bekend is, wordt aangeraden. Lees meer: Belasting op een woning in Spanje.

Alle bedragen per Q2 2026. Verifieer de actuele tarieven bij uw juridisch of fiscaal adviseur. Zaminor verstrekt uitsluitend informatie, geen financieel of juridisch advies. Agencia Tributaria | Belastingdienst

Kostenvoorbeeld: bestaand appartement van EUR 250.000 in Andalusië

Onderdeel	Bedrag
Koopprijs	EUR 250.000
ITP (7% in Andalusië)	EUR 17.500
Notaris	EUR 800
Kadaster	EUR 550
Advocaat (1% + 21% btw)	EUR 3.025
NIE + gestor	EUR 200
Totale aankoopkosten	EUR 272.075 (8,8%)

Bedragen per Q2 2026. Gebruik de Zaminor kostencalculator voor uw specifieke situatie.