De dubbele aangifteplicht bij verhuur van Spaans vastgoed
Nederlandse eigenaren die hun Spaanse woning verhuren, zijn in twee landen belastingplichtig over de huurinkomsten: in Spanje via de niet-ingezetenenbelasting (IRNR) en in Nederland via de jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting. Dit klinkt als dubbele belasting, maar het bilaterale belastingverdrag tussen Nederland en Spanje voorkomt dat over dezelfde inkomsten tweemaal wordt geheven. De systematiek is echter niet altijd intuïtief, en in de praktijk zien veel Nederlandse verhuurders stappen over het hoofd of dienen aangiftes te laat in.
Dit artikel beschrijft het volledige proces: de Spaanse IRNR-aangifte per kwartaal via Modelo 210, de aftrekbare kosten, de Nederlandse Box 3-behandeling en de toepassing van het belastingverdrag. Alle tarieven en procedures zijn actueel (per Q1 2026). Voor een schatting van het netto huurrendement na belasting kunt u de Zaminor kostencalculator gebruiken.
Stap 1: Spaanse belasting op huurinkomsten (IRNR)
Wie moet IRNR betalen?
Elke niet-ingezetene van Spanje die vastgoed bezit in Spanje is IRNR-plichtig, ongeacht of de woning wordt verhuurd of niet. Bij verhuur gelden specifieke regels voor de berekening en aangifte. De Agencia Tributaria (AEAT), de Spaanse belastingdienst, administreert alle IRNR-aangiftes. Aangiftes worden ingediend via het elektronische portaal van de AEAT of via een fiscaal vertegenwoordiger (gestor fiscal).
Tarief: 19% voor EU-ingezetenen
Als Nederlands belastingplichtige (EU-ingezetene) betaalt u 19% IRNR over de netto huurinkomsten (per Q1 2026). Niet-EU-ingezetenen betalen 24%. Het verschil van 5 procentpunt plus het recht op kostenaftrek maakt het EU-tarief aanzienlijk voordeliger.
Aftrekbare kosten
EU-ingezetenen mogen de volgende kosten in mindering brengen op de bruto huurinkomsten, naar rato van het aantal verhuurdagen versus het totaal aantal dagen in het jaar (per Q1 2026):
| Kostenpost | Toelichting |
|---|---|
| Hypotheekrente | Alleen het rentegedeelte (niet de aflossing), naar rato van verhuurdagen |
| Onderhoud en reparatie | Regulier onderhoud, schilderwerk, loodgieterij (geen kapitaalverbeteringen) |
| Verzekeringen | Opstalverzekering, aansprakelijkheidsverzekering voor verhuuractiviteit |
| Gemeenschapskosten | Maandelijkse bijdrage aan de comunidad de propietarios |
| IBI (onroerendezaakbelasting) | Jaarlijkse gemeentelijke vastgoedbelasting, naar rato |
| Afschrijving | 3% van de aanschafwaarde van het gebouw (excl. grondwaarde) per jaar |
| Beheerkosten | Kosten van property management, schoonmaak, sleuteloverdracht |
| Nutsvoorzieningen | Water, elektriciteit, gas, internet (alleen als door verhuurder betaald) |
| Juridische en fiscale kosten | Advocaat, gestor, belastingadviseur, naar rato |
Rekenvoorbeeld IRNR bij verhuur
Een Nederlandse eigenaar verhuurt een appartement in Malaga voor EUR 1.200 per maand, 9 maanden per jaar. Het appartement staat 3 maanden leeg (eigen gebruik of leegstand). De aanschafwaarde van het gebouw (exclusief grond) is EUR 200.000.
| Post | Bedrag (per jaar) |
|---|---|
| Bruto huurinkomsten (9 maanden x EUR 1.200) | EUR 10.800 |
| Aftrekbare kosten (naar rato 9/12): | |
| - Hypotheekrente | - EUR 2.700 |
| - Gemeenschapskosten | - EUR 900 |
| - IBI | - EUR 375 |
| - Verzekering | - EUR 225 |
| - Onderhoud | - EUR 450 |
| - Afschrijving (3% x EUR 200.000 x 9/12) | - EUR 4.500 |
| - Beheerkosten | - EUR 675 |
| Netto belastbaar inkomen | EUR 975 |
| IRNR (19% x EUR 975) | EUR 185,25 |
In dit voorbeeld bedraagt de effectieve belastingdruk op de huurinkomsten circa 1,7% van de bruto huur. De afschrijving van 3% is de belangrijkste aftrekpost en reduceert het belastbaar inkomen aanzienlijk. Zonder afschrijving zou het belastbaar inkomen EUR 5.475 bedragen en de IRNR EUR 1.040,25.
Aangifte via Modelo 210
De IRNR-aangifte bij verhuur vindt per kwartaal plaats via Modelo 210. De deadlines zijn (per Q1 2026):
- Q1 (januari-maart): aangifte voor 20 april
- Q2 (april-juni): aangifte voor 20 juli
- Q3 (juli-september): aangifte voor 20 oktober
- Q4 (oktober-december): aangifte voor 20 januari van het volgend jaar
Elke kwartaalaangifte omvat de huurinkomsten en aftrekbare kosten van dat specifieke kwartaal. Kwartalen waarin de woning niet is verhuurd, hoeven niet als verhuurkwartaal te worden aangegeven, maar de eigenaar is nog steeds IRNR-plichtig voor het fictieve inkomen (imputacion de rentas) over die leegstaande periode. Zie ons artikel over belasting op een woning in Spanje voor de berekening van het fictieve inkomen.
Modelo 210 indienen: praktische opties
Modelo 210 kan elektronisch worden ingediend met een digitaal certificaat (certificado digital) of via een Spaanse fiscaal vertegenwoordiger. De meeste Nederlandse eigenaren schakelen een gestor fiscal in, die alle kwartaalaangiftes en de jaarlijkse eigen-gebruik aangifte afhandelt. Kosten hiervoor liggen tussen EUR 150 en EUR 350 per jaar (per Q1 2026), afhankelijk van de complexiteit.
Stap 2: de niet-verhuurde periode in Spanje
Over periodes waarin de woning niet wordt verhuurd (eigen gebruik of leegstand), berekent Spanje een fictief inkomen (imputacion de rentas). Het fictieve inkomen bedraagt 2% van de kadastrale waarde (of 1,1% als de kadastrale waarde na 1994 is herzien), naar rato van het aantal niet-verhuurde dagen. Over dit fictieve inkomen betaalt u 19% IRNR als EU-inwoner. De aangifte hiervoor vindt jaarlijks plaats via Modelo 210, met als deadline 31 december van het jaar volgend op het belastingjaar (per Q1 2026).
In het rekenvoorbeeld hierboven (3 maanden eigen gebruik, kadastrale waarde EUR 150.000, herzien na 1994): fictief inkomen = EUR 150.000 x 1,1% x 3/12 = EUR 412,50. IRNR = 19% x EUR 412,50 = EUR 78,38. De totale Spaanse belasting in dit voorbeeld bedraagt dus EUR 185,25 + EUR 78,38 = EUR 263,63 per jaar.
Stap 3: Nederlandse behandeling van Spaanse huurinkomsten
Box 3 en het belastingverdrag
In Nederland vallen buitenlandse vastgoedbezittingen (inclusief huurinkomsten) onder Box 3 van de inkomstenbelasting. Sinds de hervorming van Box 3 per 1 januari 2026 (Wet werkelijk rendement Box 3) wordt de belasting berekend op basis van het werkelijke rendement, bestaande uit de netto huurinkomsten minus kosten plus de ongerealiseerde waardeverandering van het vastgoed (per Q1 2026).
Het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje (artikel 6 en 23) bepaalt echter dat het heffingsrecht over inkomsten uit vastgoed primair bij het bronland (Spanje) ligt. Nederland past de vrijstellingsmethode met progressievoorbehoud toe. Dit betekent:
- U geeft de Spaanse woning en de huurinkomsten op in uw Nederlandse aangifte (Box 3)
- De Belastingdienst berekent de Box 3-heffing over uw totale vermogen inclusief de Spaanse woning
- Vervolgens ontvangt u een aftrek ter voorkoming van dubbele belasting, die het Spaanse vastgoeddeel effectief vrijstelt
- Het Spaanse vastgoed telt wel mee voor het tarief dat wordt toegepast op uw overige Box 3-vermogen (progressievoorbehoud)
Wat u in de aangifte invult
Bij de jaarlijkse IB-aangifte vermeldt u in Box 3 onder "bezittingen buiten Nederland":
- De marktwaarde van het Spaanse vastgoed per 1 januari van het belastingjaar
- Een eventuele hypotheekschuld gekoppeld aan het Spaanse vastgoed (NB: deze schuld is niet aftrekbaar in Box 3; u geeft deze alleen op ter informatie)
- De werkelijke huurinkomsten en aftrekbare kosten
De Belastingdienst biedt een rekenhulp voor de opgave van buitenlands vastgoed. De aftrek ter voorkoming van dubbele belasting wordt automatisch berekend op basis van de verdragsbepalingen.
Rekenvoorbeeld Nederlandse belasting
Stel: u heeft een totaal Box 3-vermogen van EUR 500.000, waarvan EUR 250.000 het Spaanse vastgoed betreft. De Box 3-heffing over het totale vermogen bedraagt (hypothetisch) EUR 5.000. De aftrek ter voorkoming bedraagt EUR 5.000 x (EUR 250.000 / EUR 500.000) = EUR 2.500. U betaalt effectief EUR 2.500 Box 3-heffing in Nederland, uitsluitend over het niet-Spaanse deel van uw vermogen. Over de Spaanse woning betaalt u de eerder berekende IRNR in Spanje.
Stap 4: vermogensrapportage (Modelo 720)
Naast de reguliere belastingaangiftes verplicht Spanje niet-ingezetenen met buitenlandse activa boven EUR 50.000 tot het indienen van Modelo 720, een informatieve aangifte over buitenlands vermogen. Dit is relevant als u naast de Spaanse woning ook buitenlandse bankrekeningen, effecten of andere activa bezit. De deadline is 31 maart van elk jaar. Na een uitspraak van het Europese Hof van Justitie in 2022 zijn de buitenproportionele boetes voor niet-indiening verlaagd, maar de aangifteplicht zelf blijft intact (per Q1 2026).
Veelvoorkomende fouten
Op basis van veelgestelde vragen van Nederlandse eigenaren zijn de volgende fouten het meest voorkomend:
| Fout | Gevolg | Oplossing |
|---|---|---|
| IRNR niet per kwartaal aangeven bij verhuur | Boete + rente over te laat betaalde belasting | Gestor inhuren die kwartaalaangiftes automatisch indient |
| Afschrijving niet claimen | Te veel belasting betalen (tot EUR 1.000+ per jaar verschil) | Controleer of uw gestor de 3% afschrijving toepast |
| Fictief inkomen over leegstand niet aangeven | Boete bij ontdekking door AEAT | Jaarlijkse Modelo 210 indienen voor niet-verhuurde periodes |
| Spaanse woning niet opgeven in Nederlandse Box 3 | Onjuiste aangifte; correctie door Belastingdienst na informatie-uitwisseling | Altijd opgeven, ook al is het vrijgesteld via verdrag |
| Hypotheekschuld aftrekken in Box 3 | Onjuiste aangifte; de schuld is niet aftrekbaar | Alleen opgeven ter informatie, niet als aftrekpost |
Automatische informatie-uitwisseling
Nederland en Spanje wisselen automatisch financiele informatie uit onder de Common Reporting Standard (CRS) en het EU-richtlijn voor administratieve samenwerking (DAC). Dit betekent dat de Spaanse belastingdienst informatie over uw Spaanse vastgoed en bankrekeningen deelt met de Nederlandse Belastingdienst, en omgekeerd. Daarnaast verplicht de DAC7-richtlijn (per 1 januari 2024) digitale platforms zoals Airbnb en Booking.com om huurinkomsten van verhuurders te rapporteren aan de belastingdienst van het land waar de woning zich bevindt. Het niet aangeven van huurinkomsten wordt hierdoor steeds moeilijker (per Q1 2026).
Praktisch advies: wie regelt wat?
De meeste Nederlandse eigenaren werken met twee adviseurs: een Spaanse gestor fiscal voor de Modelo 210-aangiftes en een Nederlandse belastingadviseur voor de IB-aangifte. De kosten hiervoor (per Q1 2026):
- Spaanse gestor fiscal: EUR 150 - 350 per jaar voor kwartaalaangiftes + jaarlijkse eigen-gebruik aangifte
- Nederlandse belastingadviseur: EUR 100 - 250 per jaar voor de Box 3-opgave van buitenlands vastgoed (indien onderdeel van een bredere IB-aangifte doorgaans goedkoper)
Een alternatief is het inschakelen van een internationaal belastingadvieskantoor dat zowel de Spaanse als de Nederlandse aangifte afhandelt. Kantoren zoals Lemon Tax, SublimeSpain en IberiaLegal zijn gespecialiseerd in Nederlands-Spaanse belastingzaken. De kosten zijn doorgaans hoger (EUR 500 - 1.000 per jaar) maar het voordeel is dat een enkele partij het overzicht houdt over beide aangiftes en de verdragstoepassing.
Meer achtergrond over de volledige belastingstructuur bij een Spaanse woning vindt u in ons overzichtsartikel belasting op woning in Spanje als Nederlander. Voor de complete kosten bij aankoop, zie de koopgids Spanje.
Veelgestelde vragen
Betaal ik dubbel belasting over mijn Spaanse huurinkomsten?
Nee. Het belastingverdrag NL-ES voorkomt dubbele heffing. U betaalt IRNR in Spanje over de netto huurinkomsten (19% voor EU-inwoners) en ontvangt in Nederland een vrijstelling in Box 3 voor het Spaanse vastgoeddeel. De facto betaalt u alleen Spaanse belasting over de verhuurinkomsten en Nederlandse Box 3-heffing over uw overige vermogen.
Moet ik aangifte doen in Spanje als ik maar twee weken per jaar verhuur?
Ja. Elke verhuurperiode, hoe kort ook, is aangifteplichtig via Modelo 210 in het kwartaal van de verhuur. Daarnaast bent u IRNR-plichtig voor het fictieve inkomen over de niet-verhuurde periodes. Er is geen minimumdrempel voor de aangifteplicht.
Kan ik de in Spanje betaalde IRNR verrekenen met mijn Nederlandse belasting?
Nederland past de vrijstellingsmethode toe, niet de verrekeningsmethode. Dit betekent dat de Spaanse IRNR niet als belastingkrediet wordt afgetrokken van uw Nederlandse belasting, maar dat het inkomen/vermogen zelf wordt vrijgesteld in de Nederlandse heffingsgrondslag. Het resultaat is vergelijkbaar: geen dubbele heffing. Bij de vrijstellingsmethode is het mogelijk dat de effectieve totale belastingdruk iets hoger of lager uitvalt dan bij verrekening, afhankelijk van de individuele situatie.
Wat als ik de woning via Airbnb verhuur?
Airbnb-verhuur van een Spaanse woning vereist een toeristische verhuurvergunning (licencia turistica) van de desbetreffende autonome gemeenschap. Zonder vergunning is de verhuur illegaal en riskert u boetes van EUR 2.000 tot meer dan EUR 600.000 afhankelijk van de regio (per Q1 2026). Daarnaast rapporteert Airbnb uw huurinkomsten automatisch aan de Spaanse belastingdienst onder DAC7. De IRNR-aangifteplicht geldt ongeacht het platform dat u gebruikt.
Is de afschrijving van 3% per jaar eindig?
De afschrijving mag worden toegepast zolang het totaal aan afschrijvingen niet hoger is dan de oorspronkelijke aanschafwaarde van het gebouw (exclusief grondwaarde). In de praktijk duurt dit ruim 33 jaar. De afschrijving is uitsluitend aftrekbaar over periodes van verhuur, niet over periodes van eigen gebruik.
Disclaimer: Dit artikel is uitsluitend bedoeld ter informatie en vormt geen financieel, juridisch of fiscaal advies. Genoemde tarieven en regelgeving zijn actueel per Q1 2026. Raadpleeg altijd een gekwalificeerd adviseur voordat u beslissingen neemt over de aankoop van vastgoed.