Wat is Box 3 en waarom is het relevant voor buitenlands vastgoed?
Box 3 van de Nederlandse inkomstenbelasting is de categorie voor vermogen uit sparen en beleggen. Buitenlands vastgoed valt in deze categorie: het maakt niet uit of uw woning in Torrevieja, Marbella of Dubai Marina staat. De Nederlandse fiscus belast het als onderdeel van uw wereldwijde vermogen.
De belasting wordt niet geheven over het werkelijke rendement (huurinkomsten of waardestijging), maar over een fictief rendement, het zogenaamde forfaitair rendement. Dit systeem is de afgelopen jaren ingrijpend gewijzigd na uitspraken van de Hoge Raad.
Forfaitair rendement 2026: de actuele tarieven
Sinds de wetswijziging naar aanleiding van de Kerstarrest (2021) en het Herstelwet-arrest (2024) hanteert de Belastingdienst een forfaitair rendement dat per vermogenscategorie verschilt. Voor buitenlands vastgoed geldt het tarief voor 'overige bezittingen'.
| Vermogenscategorie | Forfaitair rendement 2026 |
|---|---|
| Banktegoeden (spaargeld) | 0,36% (per belastingjaar 2026) |
| Overige bezittingen (incl. buitenlands vastgoed) | 6,04% (per belastingjaar 2026) |
| Schulden (aftrekpost) | 2,47% (per belastingjaar 2026) |
| Belastingtarief Box 3 | 36% (per belastingjaar 2026) |
Bron: Belastingdienst.nl, Belastingplan 2026, Staatsblad 2025, 498.
Vrijstellingsmethode: dubbele belasting voorkomen
Als u vastgoed bezit in een land waarmee Nederland een belastingverdrag heeft, kunt u mogelijk gebruik maken van de vrijstellingsmethode met progressievoorbehoud. Dit voorkomt dat u zowel in Nederland (Box 3) als in het buitenland (lokale belastingen) over hetzelfde vastgoed belasting betaalt.
De vrijstelling werkt als volgt: het buitenlandse vastgoed wordt meegerekend bij het bepalen van het totale Box 3-inkomen (progressievoorbehoud), maar het deel dat toerekenbaar is aan het buitenlandse vastgoed wordt vervolgens vrijgesteld. Het resultaat: u betaalt het hogere tarief dat past bij uw totale vermogen, maar niet over het vastgoeddeel zelf. De vrijstelling verrekent u via de aangifte inkomstenbelasting, sectie 'Voorkoming van dubbele belasting'.
Bron: Belastingdienst.nl, art. 10 Besluit voorkoming dubbele belasting 2001, Belastingverdrag NL-Spanje art. 23.
Hoge Raad uitspraken: wat verandert er?
Het Box 3-stelsel is sinds 2017 onderwerp van juridische strijd. Het Kerstarrest van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1963) oordeelde dat het oude forfaitaire stelsel in strijd was met het recht op ongestoord genot van eigendom (art. 1 EP EVRM) wanneer het fictieve rendement structureel hoger was dan het werkelijke rendement.
Op 6 juni 2024 oordeelde de Hoge Raad opnieuw (ECLI:NL:HR:2024:705) dat ook de Herstelwet (Wet rechtsherstel box 3, 2022) niet voldeed, omdat deze nog steeds forfaitaire rendementen hanteerde voor 'overige bezittingen' in plaats van het werkelijke rendement. De Hoge Raad stelde dat belastingplichtigen die kunnen aantonen dat hun werkelijke rendement lager was dan het forfaitair rendement, recht hebben op een berekening op basis van werkelijk rendement.
De wetgever werkt aan een nieuw Box 3-stelsel op basis van werkelijk rendement, verwacht per 2028. Tot die tijd geldt het forfaitaire stelsel, maar met de mogelijkheid tot bezwaar als uw werkelijke rendement lager uitvalt. Voor vastgoedbezitters betekent dit: als uw woning geen huurinkomsten genereert en niet in waarde stijgt, kunt u mogelijk succesvol bezwaar maken tegen de Box 3-aanslag.
Bron: Hoge Raad ECLI:NL:HR:2021:1963 (Kerstarrest), ECLI:NL:HR:2024:705 (Herstelwet-arrest), Kamerstukken II 2025/26, 36685.
Tijdlijn Box 3 wijzigingen
Belastingverdragen: Spanje versus Dubai
Het belastingverdrag bepaalt in welk land u belasting betaalt en hoe dubbele belasting wordt voorkomen. De situatie verschilt sterk tussen Spanje en de VAE.
Nederland - Spanje
Het belastingverdrag Nederland-Spanje (Trb. 1971, 144, gewijzigd 2006) wijst het heffingsrecht over onroerend goed toe aan het land waar het vastgoed ligt (art. 6). Nederland verleent een vrijstelling in Box 3 via de vrijstellingsmethode met progressievoorbehoud (art. 23). In de praktijk: uw Spaanse woning wordt meegerekend voor de Box 3-berekening, maar het toerekenbare deel wordt vrijgesteld. U betaalt dus geen dubbele belasting over hetzelfde vastgoed.
Bron: Verdrag NL-ES Trb. 1971, 144 en Trb. 2006, 83, art. 6 en 23.
Nederland - VAE
Het belastingverdrag Nederland-VAE (Trb. 2008, 123, herzien 2010) is beperkter. Vastgoed in de VAE mag door de VAE belast worden (art. 6), maar aangezien de VAE geen onroerendezaakbelasting heft, is er in de praktijk niets om te verrekenen in Box 3. Nederland verleent in theorie een vrijstelling, maar het financiële effect is nihil: u betaalt de volledige Box 3-belasting in Nederland. De enige verlichting is dat Dubai geen inkomstenbelasting op huur heft, waardoor uw werkelijke rendement onbelast het land verlaat.
Bron: Verdrag NL-UAE Trb. 2008, 123 en Trb. 2010, 37, art. 6 en 22.
Rekenvoorbeelden: Box 3-belasting op buitenlands vastgoed
Onderstaande voorbeelden tonen de Box 3-belasting voor drie scenario's. De berekening: (marktwaarde - hypotheek) x forfaitair rendement (6,04%) x belastingtarief (36%). Let op: het heffingsvrij vermogen in Box 3 bedraagt EUR 57.000 per persoon (EUR 114.000 voor fiscale partners) per belastingjaar 2026 en is niet verwerkt in deze vereenvoudigde berekening.
| Appartement Torrevieja | Villa Costa del Sol | Appartement Dubai Marina | |
|---|---|---|---|
| WOZ/marktwaarde (1 jan) | EUR 200.000 | EUR 500.000 | EUR 350.000 |
| Hypotheekschuld | EUR 140.000 | EUR 300.000 | EUR 175.000 |
| Netto vermogen in Box 3 | EUR 60.000 | EUR 200.000 | EUR 175.000 |
| Forfaitair rendement (6,04%) | EUR 3.624 | EUR 12.080 | EUR 10.570 |
| Box 3-belasting (36%) | EUR 1.305 | EUR 4.349 | EUR 3.805 |
Vereenvoudigde berekening. Heffingsvrij vermogen (EUR 57.000 p.p.) niet verwerkt. Bij Spaans vastgoed kan het Box 3-bedrag (geheel of gedeeltelijk) worden vrijgesteld via het belastingverdrag. Bij Dubais vastgoed is de vrijstelling beperkt. Geen financieel advies.
Belangrijke mededeling
Deze gids is uitsluitend informatief en vormt geen belastingadvies. Box 3-wetgeving verandert frequent. Raadpleeg een fiscalist of belastingadviseur met ervaring in internationaal vastgoed voor uw persoonlijke situatie. Zaminor is geen belastingadviseur en verstrekt geen fiscaal advies.
Veelgestelde vragen over Box 3 en buitenlands vastgoed
Moet ik mijn buitenlandse woning opgeven in mijn Nederlandse aangifte?
Ja. Als Nederlands belastingplichtige bent u verplicht wereldwijd vermogen op te geven, inclusief buitenlands vastgoed. U geeft de marktwaarde per 1 januari op in Box 3, min de eventuele hypotheekschuld.
Hoe bepaal ik de marktwaarde van mijn buitenlandse woning?
Voor Spaans vastgoed: gebruik de valor de referencia catastral of een recente taxatie. Voor Dubais vastgoed: de DLD-transactiewaarde of een RICS-taxatie. De Belastingdienst accepteert doorgaans recente aankoopprijzen of onafhankelijke taxaties.
Kan ik de Spaanse IBI en IRNR aftrekken in Box 3?
Nee. In Box 3 worden geen kosten afgetrokken; de belasting wordt berekend over de netto-vermogenswaarde. De vrijstellingsmethode voorkomt dubbele belasting, maar u kunt lokale belastingen niet als kostenpost opvoeren in de Nederlandse aangifte.
Wat als ik mijn woning niet verhuur? Betaal ik dan ook Box 3?
Ja. Box 3-belasting wordt geheven over het vermogen (de waarde van het vastgoed), ongeacht of u huurinkomsten ontvangt. Het forfaitair rendement geldt ook voor onverhuurde woningen.
Kan ik bezwaar maken als mijn werkelijk rendement lager is dan het forfaitair rendement?
Ja. Na de Hoge Raad uitspraak van juni 2024 kunt u bezwaar maken als u kunt aantonen dat uw werkelijke rendement (huurinkomsten plus waardestijging) lager was dan 6,04%. De Belastingdienst beoordeelt dit per aangifte.
Verandert Box 3 in de toekomst?
Ja. De wetgever werkt aan een nieuw Box 3-stelsel op basis van werkelijk rendement, verwacht per 2028 (Wet werkelijk rendement). Tot die tijd geldt het huidige forfaitaire stelsel.
Is er verschil tussen Spaans en Dubais vastgoed in Box 3?
De Box 3-berekening is identiek voor beide landen. Het verschil zit in de dubbele-belastingverrekening: bij Spaans vastgoed kunt u via het belastingverdrag een vrijstelling krijgen. Bij Dubais vastgoed is deze vrijstelling beperkt omdat de VAE geen eigen onroerendezaakbelasting heft.
Bereken uw kosten
Gebruik de Zaminor calculator voor een indicatie van alle aankoopkosten, inclusief de Nederlandse belastinggevolgen.