مالیات نقل و انتقال (ITP) بر اساس جوامع خودمختار
مالیات Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) بزرگترین هزینه واحد هنگام خرید املاک دست دوم در اسپانیا محسوب میشود. برخلاف بسیاری از کشورها که مالیات املاک یکسان است، اسپانیا به هر جامعه خودمختار اجازه میدهد نرخ خود را تعیین کند. این امر باعث تفاوت قابل توجهی بسته به مکان خرید شما میشود (طبق Q2 2026):
| منطقه | نرخ استاندارد ITP | توضیحات |
|---|---|---|
| آندلسی (کاستا دل سول) | 7% | کاهش از 8% در سال 2022 |
| والنسیا (کاستا بلانکا) | 10% | بالاترین نرخ در سرزمین اصلی |
| جزایر بالئاریک (مایورکا، ایبیزا) | 8-13% | تدریجی: 8% تا EUR 400K، 11% تا EUR 600K، 13% بالاتر |
| کاتالونیا | 10% | به علاوه عوارض احتمالی شهرداری |
| مادرید | 6% | پایینترین نرخ استاندارد در اسپانیا |
| جزایر قناری | 6.5% | IGIC به جای IVA برای ساختوسازهای جدید (7%) |
برای املاک نوساز (مستقیماً از سازنده)، شما به جای ITP باید IVA (مالیات بر ارزش افزوده 10%) به علاوه AJD (حق تمبر) به میزان 1-2% بسته به منطقه پرداخت کنید.
هزینههای سردفتری و ثبت اسناد
هزینههای سردفتری اسپانیا توسط فرمان سلطنتی تنظیم میشود و از مقیاس نزولی بر اساس ارزش اعلام شده املاک پیروی میکند. برای خرید معمولی EUR 200,000-400,000، EUR 600-1,200 برای سردفتر و EUR 400-800 برای ثبت اسناد (Registro de la Propiedad) انتظار داشته باشید. این هزینهها قابل مذاکره نیستند اما قابل پیشبینی هستند.
سردفتر مالکیت فروشنده را تأیید میکند، بارهای موجود یا رهنها را بررسی میکند، اطمینان حاصل میکند که املاک بدون بدهی است، و شاهد امضای escritura publica (سند عمومی) میباشد. سپس ثبت اسناد مالکیت جدید را ثبت میکند که حفاظت قانونی شما به عنوان خریدار محسوب میشود.
هزینههای حقوقی: چرا وکیل مستقل ضروری است
قانون اسپانیا شما را ملزم به استفاده از وکیل برای خرید املاک نمیکند. با این حال، برای خریداران غیر مقیم، وکیل مستقل (abogado) بشدت توصیه میشود. هزینه استاندارد 1% از قیمت خرید به علاوه 21% IVA، با حداقل معمولی EUR 1,500 میباشد.
وکیل شما باید مستقل از فروشنده، مشاور املاک و سازنده باشد. وظایف کلیدی عبارتند از: انجام بررسی دقیق سند املاک (nota simple)، تأیید اینکه املاک بدون بدهی و بار است، بازنگری قرارداد، حضور در امضای سردفتری (میتواند با وکالتنامه عمل کند اگر نمیتوانید حضور داشته باشید)، و اطمینان از پرداخت صحیح تمام مالیاتها.
برای خریداران هلندی، چندین دفتر وکالت در کاستا دل سول، کاستا بلانکا و جزایر بالئاریک کارکنان هلندیزبان دارند. راهنمای مشاوران ما را ببینید برای توصیههایی در منطقه شما.
هزینههای شماره NIE
NIE (شماره شناسایی خارجیان) برای هر تراکنش مالی در اسپانیا، از جمله خرید املاک، اجباری است. هزینه دولتی تقریباً EUR 10-15 میباشد. اگر از gestor (نماینده اداری) برای رسیدگی به درخواست استفاده کنید، EUR 100-200 برای خدمات آنها اضافه کنید. زمان پردازش معمولاً 2-6 هفته هنگام درخواست از هلند از طریق کنسولگری اسپانیا، یا 1-3 هفته هنگام درخواست مستقیم در اسپانیا میباشد.
راهنمای تفصیلی ما را ببینید: نحوه درخواست NIE از هلند.
هزینههای مرتبط با وام مسکن
اگر وام مسکن اسپانیایی بگیرید، هزینههای اضافی اعمال میشود. بانک هزینه ترتیب وام (comision de apertura) را معمولاً 0.5-1% از مبلغ وام دریافت میکند. ارزیابی املاک (tasacion) توسط ارزیاب معتبر EUR 300-500 هزینه دارد. از زمان اصلاحات قانون وام مسکن 2019، بانک هزینههای سردفتری سند وام، AJD روی وام، و هزینه gestor برای ثبت وام را پرداخت میکند. این امر هزینههای خریدار برای خریدهای با وام را به طور قابل توجهی کاهش داد.
غیر مقیمان معمولاً 60-70% LTV (نسبت وام به ارزش) دریافت میکنند، به این معنی که حداقل 30-40% از قیمت خرید به عنوان پیش پرداخت به علاوه هزینههای تحصیل نیاز دارید. بیشتر بخوانید در راهنمای وام مسکن اسپانیا ما.
هزینههای سالانه مداوم
پس از خرید، هزینههای سالانه برای یک مالک املاک غیر مقیم در اسپانیا شامل:
| هزینه | مبلغ معمولی | تکرار |
|---|---|---|
| IBI (مالیات بر املاک) | EUR 300-2,000 | سالانه، توسط شهرداری تعیین میشود |
| Basura (جمعآوری زباله) | EUR 50-200 | سالانه |
| هزینههای مجتمع (اگر آپارتمان) | EUR 50-300/ماه | ماهانه |
| مالیات درآمد غیر مقیم (IRNR) | EUR 200-800 | سالانه (حتی اگر اجاره نمیدهید) |
| بیمه | EUR 200-500 | سالانه |
| نماینده مالی | EUR 300-600 | سالانه |
| تأسیسات (برق، آب) | EUR 100-250/ماه | ماهانه (حتی اگر خالی) |
IRNR (مالیات بر درآمد غیر مقیمان) حتی زمانی که املاک را اجاره نمیدهید نیز اعمال میشود. اسپانیا درآمد اجاره فرضی بر اساس ارزش کاداستر محاسبه میکند. نرخ 19% برای ساکنان اتحادیه اروپا روی این درآمد فرضی است، که معمولاً EUR 200-800 در سال برای یک املاک استاندارد میشود.
مفاهیم مالیاتی هلند (Box 3)
به عنوان یک مقیم مالیاتی هلندی که مالک املاک در خارج از کشور است، باید املاک را در Box 3 اظهارنامه مالیات درآمد هلندی خود اعلام کنید. املاک با معادل WOZ (قیمت خرید یا ارزش ارزیابی شده) منهای هر وام مسکن باقیمانده ارزیابی میشود. ارزش خالص تحت سیستم forfaitair rendement با نرخهایی بین 0% و تقریباً 2.17% بسته به کل داراییهای Box 3 شما مالیات میشود (طبق Q2 2026).
معاهده جلوگیری از اخذ مالیات مضاعف بین هلند و اسپانیا تسکین ارائه میدهد: شما اعتبار برای مالیاتهای پرداخت شده اسپانیا (IBI, IRNR) در برابر بدهی مالیاتی هلندی خود دریافت میکنید. این امر از مالیات مضاعف واقعی جلوگیری میکند، اگرچه پیچیدگی اداری واقعی است. مشاور مالیاتی آشنا به هر دو حوزه قضایی توصیه میشود. بیشتر بخوانید: Belasting op een woning in Spanje.
تمام ارقام از Q2 2026. نرخهای فعلی را با مشاور حقوقی یا مالیاتی خود تأیید کنید. زامینور فقط اطلاعات ارائه میدهد، نه مشاوره مالی یا حقوقی. Agencia Tributaria | سازمان مالیاتی هلند (Belastingdienst)
Complete cost breakdown
| بخش هزینه | مبلغ | توضیحات |
|---|---|---|
| Transfer tax (ITP) - resale property | 6-10% | Varies by autonomous community (per Q2 2026) |
| IVA (VAT) - new build only | 10% | Plus 1.5% AJD (stamp duty) |
| Notary fees | EUR 600-1,200 | Based on property value, regulated tariff |
| Land registry | EUR 400-800 | Based on property value |
| Legal fees (lawyer) | 1-1.5% + VAT | Independent lawyer strongly recommended |
| NIE application | EUR 10-15 | Government fee, plus gestor EUR 100-200 |
| Mortgage arrangement fee | 0.5-1% | Only if taking Spanish mortgage |
| Property valuation | EUR 300-500 | Required for mortgage |
| Gestor/fiscal representative | EUR 300-600/year | Annual tax filing for non-residents |
Kostenvoorbeeld: bestaand appartement van EUR 250.000 in Andalusië
| Onderdeel | Bedrag |
|---|---|
| Koopprijs | EUR 250.000 |
| ITP (7% in Andalusië) | EUR 17.500 |
| Notaris | EUR 800 |
| Kadaster | EUR 550 |
| Advocaat (1% + 21% btw) | EUR 3.025 |
| NIE + gestor | EUR 200 |
| Totale aankoopkosten | EUR 272.075 (8,8%) |
Bedragen per Q2 2026. Gebruik de Zaminor kostencalculator voor uw specifieke situatie.
راهنماهای مرتبط
بیشتر درباره اسپانیا
مقایسه با دبی
آماده کشف املاک در اسپانیا هستید؟
از ماشین حساب پیشبررسی ما استفاده کنید تا ببینید چه مبلغی را میتوانید تامین کنید.
شروع پیشبررسی